Как да купим имот в Гърция на морето?

Желанието за дом край гръцкото море обикновено е свързано не само с покупката на имот, а с определен начин на живот, изпълнен със спокойни сутрини на терасата, просторни морски гледки и семейни лета на любимо място. Решението обаче има и своята практична страна. Зад красивата гледка стоят въпроси за собствеността, законността на строителството, достъпа до имота, разходите за поддръжка и възможностите за отдаване под наем.

Интересът към имоти в Гърция остава висок, а пазарът продължава да поскъпва, макар и с по-умерен темп. По данни на Bank of Greece през първото тримесечие на 2026 г. цените на апартаментите в страната се увеличават средно с 5,7% на годишна база. В районите извън основните градове, към които принадлежат и много крайморски пазари, отчетеният ръст е 6,9%. Това са общи пазарни данни, а не прогноза за конкретен курорт или отделен имот, но показват защо изборът трябва да бъде основан на реална стойност, а не на очакване за автоматично поскъпване.

Започнете от начина, по който ще използвате имота

Преди да сравнявате обяви, определете ролята на бъдещата собственост. Дом за семейните ваканции, инвестиционен имот и жилище за по-дълги периоди поставят различни изисквания към локацията, площта и управлението.

Ако планирате да прекарвате по няколко месеца годишно в Гърция, целогодишната инфраструктура има по-голяма тежест от близостта до оживена курортна зона. При имот, предназначен основно за отдаване под наем, се анализират туристическият сезон, достъпът до летище или основен път, конкуренцията, местните ограничения и реалните разходи за управление.

Бюджетът също не трябва да приключва с продажната цена. Към него се добавят разходите по сделката, евентуалното обзавеждане, техническите подобрения, годишните данъци, застраховката и поддръжката. При къща в Гърция с басейн, озеленен двор или голям парцел постоянните разходи могат да бъдат съществена част от общата стойност на притежанието.

 Добрата локация запазва предимствата си през цялата година

За българските купувачи северната част на Гърция има ясно практическо предимство. Халкидики, районът около Кавала и други части на Северна Гърция са достъпни с автомобил и позволяват по-чести посещения, без зависимост от самолетни или фериботни разписания.

Островите предлагат различен начин на живот, силна международна разпознаваемост и в някои случаи ограничено предлагане на първокласни имоти. Това може да подкрепя интереса към най-добрите локации, но не прави всяка покупка автоматично добра инвестиция. Между отделните острови има съществени разлики в продължителността на активния сезон, транспортната свързаност, качеството на инфраструктурата и търсенето на имоти под наем.

Към привлекателността на островния живот се добавят и някои практически особености. Достъпът може да зависи от фериботни и самолетни разписания, а неблагоприятното време понякога затруднява придвижването. Ремонтите, доставката на мебели и строителни материали, намирането на квалифицирани специалисти и управлението на имота от разстояние обикновено изискват повече време и по-висок бюджет. Затова е важно още преди покупката да се провери как собствеността ще се поддържа през месеците, в които не се използва.

Стойността на локацията не се определя единствено от разстоянието до плажа или от гледката към морето. Значение имат качеството на пътя, достъпът през зимата, връзката с най-близкия град, наличието на медицинска помощ, магазини и услуги, както и времето за достигане до летище или пристанище. В по-отдалечените райони трябва да се проверят надеждността на електроснабдяването и водоснабдяването, скоростта на интернет връзката, мобилното покритие, възможностите за паркиране и достъпът на автомобили за доставки и аварийни услуги.

Не по-малко важна е непосредствената среда около имота. Бъдещо строителство в съседство може да промени морската гледка, усещането за простор, нивото на шум и стойността на собствеността. Поради това следва да се проучат действащите устройствени планове, строителните права на съседните парцели, достъпът до плажа и предвиденото развитие на района. При крайморските имоти е разумно да се оцени и изложението спрямо силните ветрове, близостта до водата и въздействието на соления въздух върху фасадата, дограмата и металните елементи.

Районът е добре да бъде посетен повече от веднъж и не само през август. В разгара на сезона оживлението, работещите заведения и честите транспортни връзки могат да създадат впечатление, което не отговаря на условията през останалата част от годината. Извън активните месеци се вижда кои услуги действително работят целогодишно, колко лесно е придвижването и дали мястото запазва своите удобства и спокойствие.

Оглед след по-силен дъжд или през по-влажен период може да разкрие проблеми с отводняването, достъпа, влагата и състоянието на сградата. Посещението в различни часове на деня помага да се преценят трафикът, шумът, слънчевото изложение и реалното усещане за уединение. Така изборът се основава не само на впечатлението от една лятна ваканция, а на по-пълна представа за ежедневието, поддръжката и дългосрочната стойност на имота.

Какви са стъпките при покупка на имот в Гърция?

Процедурата има ясна последователност, но конкретните изисквания зависят от вида на имота, неговата история и начина, по който ще бъде придобит. При международна сделка е важно всеки специалист да има точно определена роля.

Изградете местен екип от специалисти  

Имотният консултант подбира подходящите предложения, организира огледите и предоставя контекст за местния пазар. Правната проверка обаче трябва да бъде извършена от адвокат, който практикува в Гърция, а техническото състояние и законността на сградата от квалифициран инженер.

Търсенето на адвокат за покупка на имот в Гърция не бива да започва едва след плащането на депозит. Юристът трябва да се включи преди купувачът да поеме финансов ангажимент, за да провери собствеността, тежестите, съдебните претенции, кадастралното вписване и условията на предварителните документи.

При подготовката могат да участват още счетоводител или данъчен консултант, нотариус и преводач. Брокерът координира процеса, но не замества правната, техническата или данъчната експертиза.

Получете гръцки данъчен номер  

За покупка на имот в Гърция купувачът трябва да разполага с гръцки данъчен номер AFM. Необходимо е и осигуряване на достъп до електронните услуги на myAADE, чрез които впоследствие се управляват част от данъчните задължения.

AFM може да бъде получен лично или чрез надлежно упълномощен представител. В зависимост от организацията на сделката може да бъде препоръчана и гръцка банкова сметка, но това следва да се уточни с адвоката, нотариуса и счетоводителя, вместо да се приема автоматично като задължително условие.\

Огледайте не само жилището, но и цялата собственост  

Красивият интериор не дава информация за правния статут на паркомястото, границите на парцела или законността на пристройката до басейна. При огледа трябва да се проверят действителната площ, изложението, състоянието на покрива и фасадата, следите от влага, климатичните системи, водоснабдяването и достъпът до имота.

Край морето особен риск създават соленият въздух, корозията, силните ветрове и продължителните периоди, през които жилището остава необитавано. Разходите за бъдеща поддръжка могат чувствително да променят привлекателността на предложение, което на пръв поглед изглежда изгодно.

При къща или парцел проверката трябва да обхване и точните граници, строителните права, достъпа до обществен път, горските и кадастралните карти, близостта до защитена или археологическа зона и ограниченията, свързани с крайбрежната ивица.\

Не плащайте депозит преди правната и техническата проверка  

Правната проверка проследява дали продавачът действително притежава имота и има право да го прехвърли. Проучват се предходните документи за собственост, ипотеките, възбраните, сервитутите, съдебните спорове и данните в кадастъра.

Паралелно с това инженерът сравнява документите с реалното състояние. Проверяват се строителните разрешения, одобрените планове, евентуалните преустройства и Електронната идентичност на сградата или самостоятелния обект. Незаконна постройка, разширена тераса или басейн без необходимите документи могат да затруднят прехвърлянето и бъдещата продажба.

Депозитът следва да бъде предоставен само при писмени условия, които ясно посочват цената, сроковете и случаите, в които сумата се връща. Устната уговорка, че имотът ще бъде „спрян от продажба“, не осигурява достатъчна защита на купувача.

Платете данъка за придобиване преди окончателния договор  

Според гръцката данъчна администрация данъкът при придобиване на недвижим имот е 3% върху облагаемата стойност. Върху основния данък се начислява и допълнителна местна добавка от 3%, поради което общата данъчна тежест по това перо на практика достига 3,09%. Данъчната декларация и плащането се извършват преди подписването на окончателния договор.

При ново строителство данъчният режим на конкретната сделка трябва да бъде потвърден отделно. Гръцките фискални мерки предвиждат продължаване на суспендирането на ДДС за нови сгради до края на 2026 г., но приложимостта зависи от статута на имота и продавача.

Подпишете нотариалния акт и впишете придобиването  

Окончателният договор се изготвя и подписва пред гръцки нотариус. Ако купувачът не владее гръцки език, трябва предварително да се организира преводът съгласно изискванията на нотариуса. Необходимо е съдържанието на договора и правните последици от него да бъдат напълно разбрани преди подписването.

След сделката нотариалният акт се вписва в компетентната кадастрална или регистрационна служба. Това е съществена част от прехвърлянето и не бива да се възприема като последваща административна формалност.

Декларирайте имота и планирайте годишните разходи  

След придобиването собствеността се отразява в декларация E9 чрез системата myAADE. Когато декларацията за прехвърляне е подадена електронно през myPROPERTY, E9 може да бъде създадена автоматично, но резултатът трябва да бъде проверен.

Собствениците на недвижими имоти в Гърция плащат ежегодния данък ENFIA, който се определя според вида, площта, местоположението и характеристиките на собствеността. Данъкът се начислява за имотите, притежавани към 1 януари на съответната година.

Към текущите разходи се добавят застраховка, общи части, комунални услуги, местни такси, поддръжка на басейн и двор, технически ремонти и управление през периодите, когато собственикът не се намира в Гърция.

Колко струва сделката извън цената на имота?

Не може да се посочи един процент, който да е точен за всяка покупка. Освен данъка за придобиване купувачът трябва да предвиди нотариални и регистрационни такси, възнаграждения за адвокат, инженер, брокер и счетоводител, разходи за превод, пълномощни и евентуални банкови услуги.

Част от възнагражденията се определят според стойността и сложността на сделката, а върху някои услуги се начислява ДДС. Затова преди депозита е разумно да бъде изготвена индивидуална калкулация. Тя трябва да показва не само средствата до придобиването, но и необходимия бюджет за подготовка и поддръжка на имота през първата година.

Ако планирате да отдавате имота под наем

Доходността не се определя единствено от цената за една нощувка. От приходите трябва да се приспаднат периодите без резервации, комисионите на платформите, управлението, почистването, консумативите, ремонтите, застраховките и данъчните задължения. Личното използване на имота през най-силните седмици също намалява броя на нощувките, които могат да бъдат реализирани на пазарни цени.

За краткосрочно отдаване имотът трябва да бъде регистриран и да получи номер AMA, който се посочва в онлайн обявите. От 1 октомври 2025 г. действат и нови минимални изисквания. Жилището трябва да представлява пространство за основно ползване, да разполага с естествена светлина, вентилация и климатизация, застраховка „Гражданска отговорност“, необходимите документи за електрическата инсталация и предвиденото оборудване за безопасност.

Спазването на изискванията подлежи на контрол от гръцкото Министерство на туризма и данъчната администрация. Следователно потенциалът за краткосрочно отдаване трябва да се провери още преди покупката, а не след придобиването.

Подходящ ли е настоящият момент за покупка?

Няма един момент, който да бъде еднакво добър за всеки купувач и всяка локация. Актуалните данни показват продължаващо повишение на жилищните цени, но темпът не е еднакъв във всички части на Гърция и не гарантира бъдеща печалба.

По-важно е дали конкретният имот е придобит на защитима цена, има изрядни документи и отговаря на дългосрочната цел на купувача. Ценната локация, качественото строителство, лесният достъп и ограниченото предлагане могат да подкрепят стойността във времето. Популярността на даден курорт сама по себе си не е достатъчна.

При собствен дом край морето възвръщаемостта има и лична стойност: възможността имотът да се използва пълноценно от семейството. Тя обаче трябва да бъде разграничена от финансовата доходност, която се изчислява след всички разходи и данъци.

Професионална подкрепа

Международната сделка изисква координация между купувача, местния брокер, адвоката, инженера, нотариуса и данъчния консултант. Един пропуснат документ може да забави процеса, а непроверено преустройство или неясно условие по депозита може да създаде значително по-сериозен проблем.

Консултантите на Unique Estates съдействат при определянето на критериите, подбора на подходящи имоти в Гърция на морето, организирането на огледите и координацията с местните специалисти. Целта е купувачът да вземе решение, основано едновременно на начина си на живот, характеристиките на собствеността и реалната ѝ пазарна позиция.

Често задавани въпроси

Може ли български гражданин да купи имот в Гърция?  

Да. Българските граждани могат да придобиват недвижими имоти в Гърция като граждани на държава – членка на Европейския съюз. За самата покупка е необходим гръцки данъчен номер AFM и изпълнение на общата процедура по проверка, облагане, нотариално прехвърляне и вписване.

Задължително ли е да имам адвокат?  

Участието на адвокат не отменя отговорностите на нотариуса, но осигурява независима защита на интересите на купувача. При международна сделка юридическата проверка на собствеността, тежестите, кадастралното вписване и договорните условия е силно препоръчителна.

Мога ли да купя имот, без да присъствам лично?  

В много случаи отделни действия или цялата процедура могат да бъдат извършени чрез специално пълномощно. Текстът, заверката, преводът и легализацията трябва предварително да бъдат съгласувани с гръцкия адвокат и нотариус.

Необходима ли е гръцка банкова сметка?  

Не бива да се приема, че местната сметка е задължителна във всяка сделка. Тя може да улесни плащането на данъци, комунални услуги и бъдещи разходи, но конкретната организация на преводите трябва да бъде потвърдена от нотариуса, адвоката и обслужващите банки.

Може ли всеки имот да се отдава краткосрочно?  

Не. Имотът трябва да отговаря на действащите изисквания, да бъде регистриран и да получи номер AMA. Необходимо е да се проверят неговият правен и технически статут, местните ограничения и актуалните правила за безопасност.

Какво трябва да проверя, ако искам да си закупя парцел близо до морето?  

Освен собствеността и границите трябва да се анализират строителните права, достъпът до обществен път, кадастралните и горските карти, крайбрежните ограничения, археологическият или защитеният статут и възможността за присъединяване към необходимата инфраструктура.

Източници на информация:

AADE: Before Buying a Property in Greece

AADE: Tax Guide for Non-residents

AADE: E9 and ENFIA

Bank of Greece: Residential Property Prices, Q1 2026

Greek Ministry of Tourism: Rules for Short-term Rentals