Предварителен договор за покупко-продажба на имот и примери

Най-често срещания у нас способ за придобиване на недвижим имот е покупко-продажбата, във формата на нотариален акт, с който се изповядва сделката пред нотариус. Преди да се достигне до този окончателен договор (нотариален акт) е нужно да се премине през дългия процес на подготовка на сделката, който включва изготвяне и събиране на необходимата документация. Изготвянето и подписването на предварителния договор е една от най-важните стъпки за това.

Защо е необходим предварителния договор?

Предварителният договор за покупко-продажбата на недвижим имот е основата на която се гради процеса, следващ преговорите. В него се записват всички условия по сделката, така както следва тя да бъде изповядвана. Тоест той обвързва продавача да прехвърли на купувача собствеността на недвижимия имот, срещу определена цена, която пък купувачът от своя страна се задължава да плати на продавача. По този начин всички договорки са валидизирани в писмен вид и вече може да бъде предаден договорения задатък (наричана още „отменина“ или „капаро“). Друга необходимост от предварителния договор е за банковото кредитиране. Посредством договора се доказва на банката реалното искане за получаването на кредита и спомага да бъде одобрено кредитирането.

Какви условия се уреждат в предварителния договор?

Основните условия, които се уреждат в предварителния договор са обезпечаването на сделката, цената, регламентирането на условията и отношенията, срокове и разпределянето на права и задължения.

Обезпечаване на сделката

В договора има възможност да се определи по какъв начин ще бъде платено дължимото, т.е. дали купувача ще плати недвижимия имот със собствени средства или ще използва банково кредитиране. С това се свързва определянето на срока за заплащане на дължимото към продавача или по какъв начин да бъде разсрочено, което ще позволи на продавача да набави необходимата сума.

Цената

Договорът дава възможност за договаряне на окончателната цена за покупката на недвижимия имот.

Регламентиране на условията и отношенията

В тези условия се разпределят разноските при прехвърлянето на собствеността. Определя се начина на изменение и допълване на договора, отказа от сключването на окончателния договор от някои от страните, както и какви санкции в полза на увреденото лице ще породи този отказ.

Срокове

Страните определят срока за сключване на окончателния договор за прехвърляне на правото на собственост на недвижимия имот, възможност да се определи и срок за заличаване на вещни тежести.

Разпределяне на права и задължения

Поражда правото да се сключи окончателен договор. По правило предварителният договор поражда само това право. Няма пречка обаче страните да уговорят и прикрепят допълнителни правни последици, извън тези. Така например често се уговаря, че купувачът на имота ще плати цената и ще влезе във владение, въпреки че окончателният договор все още не е сключен.

Предварителният договор не прехвърля вещни права и няма вещно транслативно действие, т.е. нужно за прехвърлянето им е подписването на окончателен договор. Предварителният договор би имал вещно транслантивно действие, ако компетентния съд го обяви за окончателен, поради неизпълнение на задължение на някоя от страните по договора.

В заключение можем да кажем, че предварителният договор не е задължителен елемент от покупко-продажбата на недвижим имот, но в случай на липса на всички документи за бъдеща сделка или желание на купувача да получи банково финансиране, то предварителният договор е подходящ способ за защита интересите на страните по него до окончателната подготовка на сделката.