Жилищният пазар е във фокуса на инвеститори и крайни купувачи

Във време на неясна и бързо променяща се среда инвеститорите в имоти обикновено търсят повече сигурност за парите си. Развитието около коронавируса през последните месеци ги постави в подобна ситуация и накара редица фондове и частни купувачи да преосмислят стратегиите си в посока по-нисък риск и перспектива за по-висока капиталова печалба. Добре диверсифицираните портфейли са също част от тази стратегия, като извън бизнес имоти, миксът обичайно включва и алтернативни инвестиции – жилищни сгради, хотели, студентски общежития и др.

Според проучването Super barometer на Brickvest за тенденциите на имотния пазар в глоален план през 2019 г. и първата половина на 2020 г. на жилищните имоти се пада най-голям дял от портфолиата на инвеститорите – 27%. В това число влизат активи, които не се придобиват за собствено ползване, а за генериране на доходност от наем и повишаване на цената им във времето (капиталова печалба). Според Brickvest както преди, така и сега, интерес към жилищни имоти проявяват основно по-малки фондове, управляващи активи до 100 млн. евро. По-големите играчи на този пазар залагат в по-голяма степен на офисни и търговски площи, за да балансират микса си.

Имотите със смесено предназначение, включващи микс от търговски, офисен, жилищен, хотелски или други компоненти, също са във фокуса на инвеститорите. Спрямо 2018 г. този тип активи дори увеличават дела си в портфейлите - от 16 на 18%.

Настроенията сред инвеститорите са логични, предвид промените, които коронавирусът донесе на имотните и финансовите пазари през последните месеци. Нагласите за увеличаващ се дял на работата от къщи и търсенето на „гъвкави“ модели на работно пространство променят традиционната представа за офис сградите като източник на стабилна и дългосрочна доходност. Същите процеси текат и при търговските площи с нарастващия дял на онлайн продажбите и настроенията за подоходни наеми, дори като временно решение.

В подкрепа на този тренд проучването на Brickvest показва, че инвеститорите се стремят на първо място към капиталова печалба от портфейлите си, което е приоритет за 45% от запитаните. На второ място по важност остава текущата доходност от наеми – посочвана от 38% от запитаните. На трета и четвърта позиция са съответно ликвидността и възможностите за данъчна оптимизация.

Подобен тренд отбелязва и д-р Пол Кенеди, управляващ директор на JPMorgan Asset Management, който говори за нарастваща „екуитизация“ на бизнес имотите. Това означава, че инвеститорите по-малко ще залагат на текущата доходност като източник на регулярен и дългосрочен приход и във все по-голяма степен – на повишаване на стойността на актива. Това от своя страна налага гъвкавост и активно управление, тъй като приходите в много по-голяма степен ще зависят от промените в пазарната среда.

По пътя на тази логика д-р Пол Кенеди прогнозира, че в бъдеще логистиката ще има все по-голям дял в като ключов актив в инвеститорските портфейли за сметка на офисните и търговските площи. Причината е нарастващата роля на онлайн търговията и оптимизирането на веригата на доставки, които отреждат ключово място на складирането и обработката на товари.

Ако продължим в тази посока: защо да не видим в нова, по-централна роля и жилищните сгради. Традиционно те се приемат за по-ниско доходни в сравнение с бизнес имотите и са обезпечени с по-кратки наемни договори. От друга страна обаче потенциалът им да генерират стабилна доходност и висока събираемост на наемите ги прави ключов актив в момент като сегашния.

Марси Росел, главен икономист в LeadingRE, разглежда жилищния пазар през нагласите на крайния купувач. Нейният анализ показва, че в сегашната ситуация на икономическа рецесия, нарастваща безработица и държавен дълг се увеличава склонността към спестяване, а инвестицията в недвижими имоти е една от формите.

“Открай време хората спестяват по три основни начина – в кеш, в акции на борсата и в недвижими имоти“, коментира Марси Росел.

Според нея тенденции като работата от къщи и дистанционното обучение допринасят за атрактивността на жилищния пазар, тъй като много хора се ориентират към по-голяма жилищна площ и нови локации.

По нейна оценка активността на жилищния пазар не е повод за опасения от нов имотен балон, за разлика от кризата през 2008-2009 г. Причината е малкият дял на спекулативните сделки за сметка на тези, които решават реални жилищни нужди. А това от своя страна е спирачка за нереално високи ценови нива.

Нещо повече, именно тези промени дават основание на редица анализатори да смятат, че жилищният сегмент има потенциала „да издърпа“ имотните пазари от стагнацията.