22/08/2024
Анализи
Възходът на имотния пазар изостри интереса към големи и луксозни жилища
Брокерската компания за имоти от най-висок клас Unique Estates представи своя анализ на пазара на недвижими имоти в България за второто тримесечие на 2016 г., като открои някои интересни факти и стабилни тенденции:
Имотният пазар у нас изживява своя възход от началото на годината с ръст на цените 7 на сто и тенденция до края на 2016 г. поскъпването да надхвърли 12%.
Влияние на лихвените проценти
Ниските лихвени проценти при депозитите, които достигнаха безпрецедентни нива, провокираха част от продавачите да инвестират в ремонт на закупени само преди две години жилища, за да ги позиционират във възможно най-високия ценови сегмент и да реализират сделки от 2000 евро/кв.м. Друга любопитна тенденция е едновременното обявяване на имоти за наем и за продажба. Освен това сгради в проект, които са на добри локации и предлагат качествено нов стандарт на живот и модерни площи и разпределения, започват да се продават още при вземане на разрешение за строеж.
Според статистиката на Unique Estates сделките с цел инвестиция и последващо отдаване под наем са се увеличили с над 12% в първото полугодие заради изключително ниските лихви по депозитите, паднали в някои от големите банки до 0,05%. Допълнителен тласък на пазара дава продължаващият спад на лихвите по ипотечните кредити, които по данни на БНБ от края на май вече са 10 на сто в лева и 7,35% – в евро. Това провокира хората с нараснали семейства и подобрени финансови възможности да закупуват жилища за лични нужди.
Нулевият основен лихвен процент, запазен такъв от БНБ и през юли, влияе не само върху ръста на имотните сделки, но и върху тенденциите в разплащането на жилищата. С 14% са намалели покупките с изцяло собствени средства, но все още личните спестявания са водещата инвестиция на пазара. Причина за това също са изключително ниските лихви по депозитите, които през юни дори паднаха до 0,05 на сто в две от най-големите банки у нас. С 6 на сто са се повишили финансираните имотни сделки, уреждани с до 30% ипотечен кредит, с 2% повече са теглените заеми за 81 до 100% от необходимата сума за покупката. Ръст, макар и само от 1%, бележат и потребителските кредити, взети за покупка на жилище. Интересна тенденция е появата на сделки, финансирани с дадени от близки средства.
Луксозни имоти и ексклузивни проекти
Регистрираното през първото тримесечие раздвижване и на пазара на луксозни имоти продължава със сериозни темпове, мотивирано от ниските банкови лихви и недостига на качествени жилища. Все по-често се търсят жилища с площ от 200 кв.м и нагоре, с три и повече спални и с две паркоместа. В София остават предпочитанията към централните райони като Докторската градина, където през второто тримесечие е сключена най-скъпата сделка за апартамент на ул. „Оборище“ с три спални и кабинет за 3400 евро/кв.м, както и „Лозенец“, където се реализират сделки и на 2000 евро/кв.м в новостроящи се луксозни обекти, сочат данните на Unique Estates.
Засилен интерес има и към жилищата в кварталите „Изгрев“ и „Дианабад“, които са в близост до Ловния парк и Борисовата градина, както и до метрото. Големият потенциал на мястото е оценен от няколко сериозни инвеститори и в момента усилено се сключват сделки на етап груб строеж в проекти като „Алба“, който разполага с над 100 луксозни апартамента.
Купувачите на по-висок клас имоти остават привлечени от комплекси като „Св. Георги Победоносец“. Близостта му до Англо-американското училище е притегателна сила за заможните купувачи с амбиции за добро образование за децата си. Любителите на природата и водните спортове пък са изкушени от зеления комплекс от къщи със самостоятелни дворове заради разположените наблизо Панчаревско езеро и язовир „Искър“ и бързия достъп до Витоша със Симеоновския лифт.
„Най-много се търсят апартаменти с две или три спални, с високи тавани между 3 и 3,20 м. Изискванията са към родителската спалня да има собствена баня и дрешник, още една или две бани към другите спални, просторен хол, отделна кухня. Изключително внимание се отделя на паркоместата – да бъдат с просторни и удобни рампи“, коментира Весела Илиева, изпълнителен директор на Unique Estates.
Сделки на зелено
От брокерската агенция предупреждават купувачите, които са се настроили да плащат по-малко на зелено, че след достигане на котата на етажа, на който се купува, цените се изравняват с тези на завършени сгради с подобни характеристики. Инвеститорите залагат ръста в цените си, който се очаква тази година да е 5,7 на сто всяко тримесечие. Тенденция е вече до получаването на разрешение за ползване на обекта той да е почти напълно продаден.
Покупка или наем – тенденции и стойности
Отчетените за полугодието средни цени на имотите в София са 772 евро/кв.м, във Варна – 726 евро/кв.м, в Пловдив – 538 евро/кв.м, а в Бургас – 542 евро/кв.м, сочат данните на агенцията. Сделките с жилища на цена между 70 и 100 хил. евро са се увеличили от 18 на 28%. С 8 на сто повече са продадените жилища за над 100 хил. евро.
Значително по-голям е интересът към покупката на апартаменти, за сметка на други имоти – 83% от сделките за продажба са на апартаменти, 10% – на къщи, и 7% – на бизнес имоти. 48% от имотите се продават обзаведени, 38% – необзаведени, а 14% – полуобзаведени. Средната квадратура на продадените апартаменти е 160 кв.м, а на къщите – 234 кв.м. При продажбите най-много сделки има в районите Център и Докторска градина, следвани от „Бояна“, „Изгрев“ и „Лозенец“.
При наемите 79% са на апартаменти, 8% – на къщи, и 13% – на бизнес имоти. За разлика от продажбите, при наемите 82% от клиентите предпочитат имотът да е обзаведен, 5% наемат необзаведени жилища, а 13% – полуобзаведени. Средната квадратура на наетите апартаменти е 125 кв.м, а на къщите – 343 кв.м, т.е. предпочитанията са да се наемат по-малки апартаменти и по-големи къщи. Най-много наеми има в „Лозенец“ и Център, следвани от района на Докторска градина, „Бояна“, „Дианабад“ и „Манастирски ливади“.
Динамика на пазара
Запазва се и отчетената през първото тримесечие тенденция все повече сделки да се сключват без отстъпка в цената. От началото на 2016 г. се наблюдава 7% ръст на сделките, сключени на офертна цена. Те заемат почти една трета от пазара. В момента отстъпки от обявените първоначални стойности почти няма. Максималната възможна корекция в стойността на имота е до 5%, и то в редки случаи. Любопитно е, че дори зачестява сключването на договори за покупко-продажба над първоначално оферираната цена.
Покупката с цел живеене остава водеща на пазара, като допълнително е подтиквана от предлаганите евтини кредити и свиването на разликата между плащания наем и вноската по ипотеката до едва стотина лева. С цел живеене са 81 на сто от сделките, сключени от Unique Estates. Продажбите пък основно са провокирани от излизане от инвестиция и реализация на проект – по 26 на сто, което осигурява средства за нови вложения в ново или по-луксозно строителство с повече удобства, отговарящо на по-високите изисквания на съвременните купувачи. Нуждата от пари стои зад 20% от продаваните имоти, а 12 на сто от хората се разделят с досегашните си жилища, за да купят по-големи имоти, с повече екстри и по-добри локации. За погасяване на стари заеми се пускат на пазара 3% от жилищата, а продажбите с цел преместване са 9 на сто.
Продължава да се скъсява периодът на взимане на решение – повече от половината сделки (55%) се сключват в рамките на месец, като принос за това имат и адекватните цени, отговарящи на търсенето и предлагането. В 32 на сто от случаите преговорите за продажба отнемат максимум до 3 месеца и решенията за сделка се вземат след средно 10 огледа. Все по-рядко се случва задържане на даден имот за дълго време на пазара. Все пак това зависи и от състоянието и локацията на жилището, както и от състоянието на сградата и квартала, където е разположено то.
Прогнози
От Unique Estates очакват летните месеци допълнително да допринесат за ръста на имотния пазар, тъй като в периода юли – август интересът към покупката на жилища нараства с 5 – 10%. Една от причините са прибиращите се за отпуската си българи, живеещи в чужбина. Доскоро те държаха парите си в български банки заради по-високите лихви по депозитите, но тази ситуация рязко се промени след политиката на Европейската централна банка, последвана от Българската народна банка, за сваляне на лихвите.
„Очакваме да се увеличат покупките на имоти от българи в чужбина поради риска за обезценяване на спестяванията им“, коментира Весела Илиева. Тези прогнози са подплатени от нарасналите с 20% от началото на годината запитвания извън страната към брокерите на агенцията за луксозни недвижими имоти.
Клиентски профил
„Мениджъри на средни и високи позиции, както и добре платени специалисти по информационни технологии, от сферата на медицината и търговията, на основен трудов договор, със семейства и деца остават основният двигател за растежа на имотния пазар, посочи Весела Илиева. – Те купуват жилища в районите, където досега са били под наем, или се местят в по-престижни квартали.“
Броят на чужденците, инвестиращи в жилищни имоти в България, през последните месеци е малък, се посочва още в анализа за второто тримесечие на Unique Estates.
Всички права запазени. © 2024 Unique Estates
