Luxury Real Estate: Какво е най-важно за днешния световен елит 2018

Luxury Real Estate:

Какво е най-важно за днешния световен елит

2018

СВЕТОВНИЯТ ПАЗАР НА НЕДВИЖИМИ ИМОТИ

Световният пазар на луксозни недвижими имоти премина през редица промени тази година, като се отличаваше с екстремни върхове и спадове, както и с големи разлики в отделните страни. Тези тенденции се дължат на факта, че недвижимите имоти, дори тези в най-високия сегмент, се влияят най-вече от пазарните сили на местно ниво. Ние, от Luxury Portfolio International®, имаме различна гледна точка: като луксознoто лице на Leading Real Estate Companies of the World®, ние работим с независими лидери на местно ниво, които оперират на различни пазари като Бевърли Хилс (Калифорния), Ашвил (Северна Каролина), Кейптаун (Южна Африка) и Окланд (Нова Зеландия). В резултат на това, имаме уникалната възможност да извлечем най-важното от анализите и впечатленията на местните лидери, за да очертаем ясна картина на световния пазар на луксозни имоти. Също така, работим в тясно сътрудничество с нашия партньор YouGov, за да представим данни за международния пазар на платежоспособния клиент, съобразени с неговите предпочитания и изисквания.

Въз основа на тези и други източници, можем да обобщим, че в световен мащаб дялът на заможните клиенти продължава да расте, в синхрон с интереса към недвижими имоти. Търсенето на жилища с цел покупка остава високо, като 38% от платежоспособните клиенти в световен мащаб предвиждат подобен тип инвестиция през следващите три години. Важно е обаче да се отбележи, че в същото време интересът към продажби остава значително по-нисък – 23%. Това несъответствие на пазара води до по-високи цени, по-редки случаи на инвентаризация и колебание от страна на продавачите, тъй като те са тези, които ръководят процеса по откриването на нов дом на пазари като Сан Франциско, Калифорния, Хонконг и др. Днес в световен мащаб недвижимите имоти се възприемат от платежоспособните хора като източник на богатство и са признати като символ на престиж и успех.

Основни акценти в анализа

В Азия е отчетена висока активност при покупките на имоти, но нисък интерес към продажбите. Това може да доведе до чуждестранни инвестиции на континента или отлагане на закупуването на жилище, тъй като подходящи имоти трудно могат да бъдат открити.

Макар финансовите фактори при избора на имот да имат неоспоримо значение, при купувачите на луксозни жилища в Европа, Близкия изток и Азия създаването на емоционална връзка с жилището е най-важно при вземането на решение.

В Северна Америка клиентите са по-склонни да изберат имота на мечтите си на база на физическите характеристики на жилището.

В синхрон с ръста на приходите в Близкия изток, се покачва и интересът на населението към високия клас имоти. Клиентите в региона са най-активни при сделките с наеми, тъй като голяма част от тях желаят да променят начина си на живот, като стъпката за преместване в по-атрактивно жилище се възприема като основен показател за благосъстояние.

Закупуването на дом е най-големият индикатор за успех в световен мащаб. Недвижимите имоти се разглеждат не само като интелигентна финансова инвестиция, но и като важен двигател за създаване на богатство.

За платежоспособните купувачи на жилища в международен план, една къща се превръща в дом, когато може да предостави: 1) сигурност и уединение, 2) възможност за човек да „се развива“, 3) персонализирано пространство, и 4) място, което спомага за създаването на щастливи спомени със семейство и приятели.

СВЕТОВНИЯТ ПАЗАР НА НЕДВИЖИМИ ИМОТИ ЗА ХОРА С ВИСОКИ ПРИХОДИ

Интересът към покупка на жилище[1] остава голям, като 38% от клиентите с висок приход планират подобен тип инвестиция през следващите три години, а сделките с покупки и продажби запазват стабилни нива след 2016 г. При несъответствие между търсенето и предлагането на имоти, пазарните стойности могат да се покачат или да се свият и да се появи колебание за продажба, породено от съмнения дали ще бъде открита по-добра алтернатива от сегашното жилище. За да бъдат купувачите във възможно най-добра позиция, е добре да планират инвестицията си отрано. По последни данни сега е идеалното време за продажба на имот, тъй като конкуренцията е ниска, а търсенето – голямо.

Намерения на хора с високи приходи в световен мащаб: Тенденции

Интерес[2] към пазара за 2018 г. по региони за следващите три години

Значителен ръст в световното богатство

Изследователи от Wealth-X[3] наскоро съобщиха, че световното население със свръх високи нива на нетни приходи (нетна стойност от 30 милиона долара или повече) се е увеличило с 13% за една година, като вече наброява 255 810 души. Капиталът, с който тази група разполага, също е нараснал с 16% и в момента достига 31.5 трилиона щатски долара.

Азия е регионът, в който размерът на общото богатство се покачва най-бързо, като нивата му вече се доближават до тези в Европа и Северна Америка. Близкият изток не се развива толкова бързо, колкото Азия (ръст с по-малко от 5%), но общото богатство на глава от населението в региона е най-високо (168 милиона долара за индивиди със свръх високи нива на нетни приходи).

Последният анализ[4] на Credit Suisse Global Wealth показва покачване на нетните приходи на индивиди с голям капитал (нетна стойност от 1 милиона долара или повече) със 7%. Представителите на тази група вече наброяват 36,1 милиона души, а стойността на печалбата им е нараснала с 10% и вече достига 129 трилиона долара.

Тенденции сред „основните“ купувачи на луксозни имоти[5]

За целите на този анализ, ще се фокусираме върху клиентите, които предвиждат покупка на имот на стойност 1 милион долара или повече в следващите три години. Купувачите, които биха инвестирали средства между 1 и 4 милиона долара във високия сегмент, представляват 80% от клиентите на пазара на луксозни имоти, и могат да бъдат представени като „основни“ купувачи. В този случай обаче въпросът е какво точно в едно жилище привлича подобен тип клиенти?

В четирите региона, включени в проучването ни – Северна Америка, Европа, Близкия изток и Азия – забелязваме две основни тенденции. Първо, клиентите във високия сегмент изразяват силни предпочитания към жилища в градска среда. Второ, подобни клиенти се интересуват силно от архитектурния стил на дома. Таблицата на следващата страница от анализа описва предпочитанията на купувачите относно местоположение, размер, стаи, стил и бюджет, предвидени за бъдещия им луксозен дом.

Пазарът на луксозни недвижими имоти е изключително динамичен в Близкия изток, като сделките с покупки и продажби продължават да запазват нивата си. Най-активните купувачи в региона търсят жилище в градска среда, което се отличава с много пространство. Съвременните и модерни архитектурни стилове са най-предпочитани от клиентите.

Нивата на продажби на имоти в Азия се доближават до тези в Близкия изток. В този регион обаче има най-голямо несъответствие между търсенето и предлагането на имоти, което забавя продажбите и в резултат клиентите могат да се преориентират към инвестиции на други пазари.

Купувачът на луксозни имоти в Азия предпочита градската среда с модерен архитектурен стил. Изискванията за жилище в Европа кореспондират с тези на световния пазар, но европейците имат интерес към имоти не само в градска, но и в извънградска среда. Най-търсени са жилищата, обзаведени в традиционен стил, като предпочитанията за общ размер на имота са най-малки от тези в останалите региони.

От финансова гледна точка, броят на клиенти в Северна Америка и Европа, които биха инвестирали между 1 и 1,5 милиона долара в жилище, е голям. Това означава, че в тези региони средните разходи на купувачите достигат около 2,2 милиона долара. В Близкия изток хората разполагат с по-големи бюджети (средно 3,2 милиона долара), като в този регион е висок и процентът на клиенти, които биха вложили в имот 5 милиона долара или дори повече – 31%. Купувачите в Азия също биха отделили суми над 1 милион долара, като средната стойност за инвестиция е общо 2,8 милиона долара.

ТЕНДЕНЦИИ СРЕД КУПУВАЧИТЕ НА ЛУКСОЗНИ ИМОТИ

Какъв тип локация предпочитате за следващото си жилище?

Стил – кой от следните архитектурни стилове предпочитате за следващото си жилище?

Брой стаи (средно):

Планиран размер – колко квадратни метра бихте искали да бъде следващото Ви жилище?

Колко планирате да инвестирате в следващото си жилище?

ДОМЪТ: ЕМОЦИОНАЛНА ВРЪЗКА

Както посочихме в анализа си от началото на годината „Възходът на новата аристокрация“, повечето купувачи на луксозни имоти виждат своето жилище като много повече от място за спане или просто инвестиция. Този факт е подкрепен и от данните, които събрахме през последната година сред настоящите собственици на имоти от висок клас, които посочват като главни причини за закупуване на основното им жилище „подобряване на качеството им на живот“ или „необходимост от финансова инвестиция“.

Какви са главните причини, поради които обмисляте покупката на жилище в следващите една или три години?

Дори да изглежда изненадващо, платежоспособните клиенти в световен мащаб посочват емоционалната връзка като основната причина за покупката на сегашния си дом. Тези собственици се влюбват в жилището си и успяват да си представят, че то е центърът на живота им.

Само за собствениците в Северна Америка физическите характеристики (парцел, местоположение и цялостно оформление) стои над емоционалната връзка с жилището. Това вероятно се дължи на конкуренцията на пазара за луксозни имоти в предпочитаните райони в Северна Америка и на факта, че хората нямат достатъчно време да се „влюбят“ в имота. Често купувачите трябва да действат бързо, защото предлагането на пазара е ограничено.

За разлика от клиентите в Северна Америка, представителите на останалите региони по света, поставят физическите аспекти на имота на второ или трето място след фактора за изграждане на емоционална връзка с дома.

% клиенти, които определят посочената категория като най-важна:

Споменатата емоционална връзка е толкова основополагащ фактор по редица причини. На първо място, тя създава у платежоспособните клиенти много важна емоция – чувството за сигурност. Сигурността, разбира се, дава спокойствие и осигурява място, където семейството може да се радва на щастливи моменти заедно.

Емоционалната връзка с дома предоставя възможност за пълно персонализиране на жилището чрез обновяване и фокус върху дизайна и декора му. Всичко това подобрява качеството на живот на обитателя му.

КАКВО ПРЕВРЪЩА ЖИЛИЩЕТО В ДОМ?

Сигурността носи спокойствие.

„Жилището ми е мястото, където спя, затова там се чувствам най-безопасно и удобно. Тази сигурност ми носи емоционална привързаност към него.“

„В дома ми е светло и има позитивна енергия. Мястото ми осигурява спокойствие и е съобразено с нуждите ми. Семейството и приятелите ми се чувстват комфортно все едно са у дома си.“

Семейството ми може да се развива там.

„Това е мястото, на което ще създадем семейство. Тук релаксирам и забравям за стреса на работното място. Чувствам се спокоен и сигурен. Това е жилище, с което наистина мога да се гордея.“

„Да разполагам с удобно място, където членовете на семейството ми могат да общуват помежду си и да имат достъп до най-различни екстри, които да им помагат да преследват мечтите си, е важно за мен.“

Създаваме щастливи спомени заедно.

„Избрах дома си, заради квартала, в който се намира. Едно от децата ми е тийнейджър, а другите две скоро също ще достигнат тази възраст. Приятелите играят важна роля в изграждането на характера и искам да живея на място, където знам, че приятелите на децата ми ще окажат положително влияние върху тях.“

„За мен е важно да разполагам с удобно жилищно пространство, което ми осигурява всичко необходимо както във всекидневието, така и при честите посещения на семейството и близките ми приятели. Просторните външни и вътрешни пространства са задължителни, за да изживеем красиви моменти с онези, които обичаме.“

Персонализиран живот

„Търся жилище, което е уютно и безопасно, има достатъчно място за вещите ми и мога да заведа приятели, за да се посмеем на чаша вино, придружена с вкусна храна.“

„Домът е място за развитие, изживяване на красиви моменти с приятели, но не и сцена за изява. В жилището ми искам да чувствам сигурност и да я споделям с други хора (с някои, но не и с всички).“

78% от купувачите развиват дълбока връзка с жилището, която се превръща във важен фактор за закупуването, продажбата, рекламирането или договарянето на сделка за луксозен имот. За повечето хора това е изключително емоционален и личен процес.

Обратно, една пета от купувачите (19%) заявяват, че живеят на място, което за тях има чисто битова стойност. Има четири основни фактори, които рефлектират върху този тип възприятие на жилището, и всички те са обвързани с факта, че обитателите не възнамеряват да живеят там за дълго време. Причините за това биха могли да бъдат следните: 1) Това не е техният мечтан дом (35%); 2) На временна работа са в определения град/страна (28%); 3) Все още не са обновили жилището си (26% имат планове за осъществяване на промени по имота); 4) Животът им се е променил след покупката на имота (21%).

Неясните обстоятелства и неразрешените ситуации в личния живот имат пряко въздействие върху емоционалната връзка на собственика с жилището му.

Кои от изброените ситуации (ако има такива) определят дефинирането на имота просто като „жилище“?

За мнозина обаче закупуването на жилище не е изцяло емоционален процес, тъй като много клиенти се съсредоточават върху по-практични функции на имота като физическите му характеристики, местоположението му, цялостното му оформление и финансовите печалби, които ще произлязат от инвестицията в него.

В световен мащаб, 85% от платежоспособните клиенти считат закупуването на имот за рационален избор, а само 15% го определят като поредното удоволствие.

Много малко покупки са резултат от импулсивни решения, тъй като купувачите на луксозни имоти обикновено са високообразовани и много информирани за състоянието на пазара.

При разглеждане на стимулите за покупка на имот, можем да открием доста разлики в различните региони. За купувачите в Азия е от голямо значение жилището им да бъде близо до магазин за пазаруване или учебно заведение. За младите семейства в Близкия изток локацията на училището, което посещават децата им, също оказва влияние. Обратно, семействата с по-големи деца в същия регион не придават такова значение на този фактор. В Северна Америка пък значение оказва кварталът, в който се намира имотът, както и средата, създадена от съседите.

ПЛАТЕЖОСПОСОБНИ КУПУВАЧИ: ЕМОЦИОНАЛНИЯТ ФАКТОР ПРИ ИЗБОР НА ДОМ

Кое във физическите характеристики на един имот е най-важно за Вас? (моля, изберете до три опции)

Въпреки че стойността на имота се нарежда на трето място в списъка с най-важни фактори при покупката на жилище в световен мащаб (както е посочено в горната таблица), тя се определя като по-значима от цената при сделките с имоти.

За купувачите на луксозни имоти стойността на жилището се определя по два начина: 1. Като дългосрочна инвестиция 2. Като възможност за персонализиране на дома според лични предпочитания

Какво за Вас е най-важно, когато преценявате стойността на имота (най-добрата стойност за предложената цена)?

Недвижимите имоти са източник на богатство

Тенденцията, която анализът ни най-ясно очертава, сочи, че платежоспособните клиенти имат специална връзка с жилището си, тъй като една трета от тях (35%) смятат, че недвижимите имоти са най-очевидният показател за добро икономическо състояние. Жилището играе важна роля за утвърждаването на статута на собственика в обществото, както и за личното му удовлетворение. То демонстрира успех не само на личностно ниво, но и сред най-близките.

Разбира се, и при тази тенденция има различия на регионално ниво. Анализът ни сочи, че европейците откриват най-силна връзка между благосъстоянието и недвижимите имоти (44% смятат, че луксозният имот е показател за богатство). Жилището също е основен индикатор за добро финансово състояние в Близкия изток, като 38% потвърждават това твърдение. В този регион обаче луксозните придобивки (бижута, дизайнерски дрехи и аксесоари) също имат голямо значение за високия статут в обществото. В Азия пък индикаторите за успех, които се нареждат като втори по важност, са подходящият социален кръг и качествено образование. Това е доказателство, че азиатският потребител търси нещо различно и ново и то не само като придобивка, а и като изживяване. В Северна Америка също откриваме, че имотите от най-висок клас, придружени със скъпи покупки като бижута, дизайнерски дрехи и аксесоари, са най-важните показатели за богатство. Така, още веднъж се затвърждава значението на лукса, който може да бъде показван и доказван, за хората, които са положили големи усилия да натрупат спестявания и взимат добри решения за харченето им.

Според Вас кой е най-големият показател, че един човек е богат? (моля, посочете една опция)

В световен мащаб, потребителите с високи доходи разкриват, че броят на имотите им се е удвоил във времето като своеобразен израз на богатството им. Европейците обвързват жилището си с голяма част от капитала, с който разполагат. Повече от половината от доходите на европейското население се инвестира в недвижими имоти (53%), докато в Северна Америка и Близкия изток тази тенденция се наблюдава при едва 24% от обществото. Днес имотите не само са голяма част от луксозните придобивки на хората, но са и източник на доходи. За европейците например имотите са два пъти по-важен двигател за формиране на богатство от първоначалния, заради който са натрупали състоянието си (в сравнение с мнението на представители на Северна Америка и Близкия изток).

ОБОБЩЕНИЯ

1. Емоцията е движещ фактор при избора на жилище, превъзхождащ практическите му характеристики

За повечето купувачи на луксозни имоти емоционалната стойност, която носи дадено жилище, превъзхожда практическите му характеристики. Главна цел за тях е да подредят добре живота си, като си осигурят възможност за личностно развитие, комфорт и формиране на среда, в която ще създадат много щастливи спомени с близките си. Съоръженията, с които разполага един имот, също са особено важни при избора на нов дом, но ключово за купувачите е да могат да си представят бъдещия си живот в жилището.

2. Стойността на имота е по-важна от цената

За купувачите на луксозни жилища стойността на един имот е два пъти по-важна от неговата цена. Стойността, която се предлага за предоставената цена, най-често се изразява в наличието на добра социална среда в района, както и възможност за персонализиране на дома. За ценителите на имоти от най-висок клас това означава обособяване на професионална кухня, опции за множество забавления, широко пространство, което да позволява на семейството да прекарва време заедно, и както посочихме в анализа си „Възходът на новата аристокрация“, важни остават и просторните открити части.

3. Имотът е изключително важен източник на богатство

Покупката на имот като път към финансова независимост продължава да играе важна роля в натрупването на богатство. В световен мащаб купувачите на луксозни жилища търсят безопасност и стабилност при избора на имот. Инвестициите в чуждестранни пазари все още са атрактивни за представителите на региони с развиващи се икономики (Азия и Близкия изток), макар в последно време да се наблюдава лек спад в подобен тип сделки.

4. Богатството е показател за успех, наред с инвестицията в имот

Според множество източници има значителен ръст в богатството в световен мащаб – тенденция, която наблюдаваме през последните 8 години. Представителите на най-бързо развиващите се региони (Азия) и регионите, където общото богатство на глава от населението, е най-високо (Близкия изток), клиентите разполагат с впечатляващ бюджет за следващия си дом.

5. Позволете на конкуренцията на пазара да работи във Ваша полза

На пазара на имоти от най-висок клас в момента има голям брой купувачи и относително по-малко хора, които желаят да продадат жилището си. Това прави момента изключително подходящ, ако планирате продажба на имота си. Поставяйки жилището си на пазар, който се отличава с малка конкуренция, можете да очаквате възможно най-добра възвращаемост на инвестицията Ви.

Данните в този анализ са събрани от проучването YouGov Affluent Perspective 2018 Global Study, като в него участваха 528 платежоспособни потребители, които обмислят покупката на жилище на стойност 1 милиона долара или повече в следващите 3 години. Границата на грешка е ± 4,2% при 50% интервал и ниво на доверие 95%. За съществени разлики в статистиките, моля, проследете процентни пунктове над 5%.

• Северна Америка | САЩ, Канада

• Европа | Великобритания, Франция, Германия

• Близкия изток | Саудитска Арабия, Обединени арабски емирства

• Азия | Китай, Хонконг, Япония, Сингапур и Южна Корея

За Luxury Portfolio International®

Luxury Portfolio International® (luxportfolio.com) е луксозното лице на Leading Real Estate Companies of the World® – най-голямата световна мрежа от водещи компании за имоти. Luxury Portfolio International® привлича клиенти от над 200 страни в света всеки месец. 57 000 луксозни имоти бяха предложени на над 3 милиона платежоспособни клиенти на компанията миналата година.

(Адрес)

[1] За клиенти, разполагащи със свободни средства на стойност 1 милиона долара или повече

[2]. Пазар за основно жилище, втори имот, ваканционен дом или обособени парцели

[3]. Wealth-X World Ultra Wealth Report 2018

[4]. Credit Suisse Global Wealth Report, резултати от средата на 2017 г.

[5]. В този анализ: купувачи на луксозни жилища, които търсят основно жилище на стойност от 1 милион долара или повече през следващите три години. Северна Америка: САЩ, Канада; Европа: Великобритания, Франция, Германия; Близкият изток: Саудитска Арабия, Обединени арабски емирства; Азия: Китай, Хонконг, Япония, Сингапур и Южна Корея.