Правни съвети от Unique Estates - Дарение на имот

Обновена на 18/07/2023

Много често с договор за дарение във форма на нотариален акт, се прехвърлят недвижими имоти, особено когато става въпрос за прехвърляне на имоти между роднини. Имотите се прехвърлят чрез дарение, понеже това е най-евтиният вариант когато се извършва сделка между роднини по права линия. С договора за дарение надареният придобива веднага и безвъзмездно дарения имот и този имот става негова лична собственост, независимо дали към момента на дарението е в граждански брак или не – т.е. другият съпруг не придобива нищо от дареното имущество.

Дарението обаче крие и неудобства. То може да бъде оспорeно от лица, в полза на които законът предвижда право на запазена част от наследството. Какаво означава това? Означава, че ако дарителят е дарил имот и остави след смъртта си низходящи и/или съпруг, низходящите и съпругът могат да оспорват дарението до размера на тяхната запазена част по закон. Оспорването може да бъде направено в 5-годишен срок от смъртта на дарителя. След изтичането на този срок, искът се погасява по давност и ако бъде заведен иск за оспорване на дарението, дареният може да отблъсне иска като направи възражение за давност.

Лицата с право на запазена част могат да предявят претенциите си само по съдебен ред за възстановяване на запазената им част.

Често, след като са разбрали за опасността лицата с право на запазена част да оспорват дарението и да искат възстановяване на запазената им част, дарителят и надареният се чудят какво да предприемат, така че да защитят надарения от претенцията на лицата с право на запазена част.

За тази цел не рядко предприемат прехвърляния на имота. Съгласно чл. 88 от Закона за задълженията и договорите /ЗЗД/ развалянето на договори, които подлежат на вписване, не засяга правата, придобити от трети лица преди вписване на исковата молба. При положение, обаче, че сделките са извършвани между едни и същи лица, то наследникът с право на запазена част ще може да оспори прехвърлянето на имота и да упражни правото си да възстанови запазената част от наследството.

Дори надареният да продаде имота на трето лице, това не разрешава проблема. В този случай дареният може да бъде осъден да заплати на лицето с право на запазена част стойността на запазената част.

Това, което може да се направи, за разрешаването на проблема, е да се обследва добре цялата наследствена маса на наследодателя. В случай, че лицето е притежавало и други недвижими имоти със стойност, релевантна на дарения имот, то това означава, че наследникът със запазена част, може да получи дял от наследството, съответстващо на неговата част, като дареното лице се откаже от наследството. Допълнителна възможност да се отклонят претенциите на останалите наследници е, ако същите са били дарени приживе от общия наследодател или са получи имущество по завещанието му, ако има такова. Като трета опция да се стопират потенциални бъдещи искове от останалите наследници, особено ако дарението е съгласувано с тях и те нямат претенции към имуществото на наследодателя, е да бъде оформен отказ от наследството от тяхна страна или да се подпишат от тях частни документи, с които признават, че са получи движимо имущество и/или пари, които са ги удовлетворили за тяхната запазена част по закон.

Предвид изложеното, при извършване на сделки с недвижими имоти трябва да се обмисли начина, по който да бъде прехвърлена собствеността по отношение на даден имот с оглед правните последици от това.