Тенденции и прогнози за пазара на луксозни недвижими имоти

Тенденции и прогнози за пазара недвижими имоти

Пазарът на недвижими имоти в София през 2024 г. остава много активен и бележи ръстове. Спрямо 2023 година по данни на Агенцията за вписванията регистрираме ръст от 12.8% на броя сключени сделки спрямо 2023г. Това не кореспондира с очакванията за охлаждане на пазара. В рамките на настоящия анализ ще влезем в дълбочина, за да проследим причините за случващото се и да направим препратка към устойчивостта на факторите и средносрочното развитие на пазара.

Най-високи са цените в районите, към които има традиционно висок интерес - централните и южни квартали, надвишаващо предлагането.Продължава да е висок интересът към новото строителство, въпреки достигнатите ценови нива, като най-активен е пазарът в Младост, Кръстова вада, Манастирски ливади, Бояна и Драгалевци.

Говорейки за луксозният сегмент недвижими имоти в София през 2024 г. наблюдаваме динамика. Устойчив интерес има към престижни локации като Докторска градина, кв. Лозенец и кв. Бояна. Камбаните, Панчарево и Драгалевци са новите горещи локации заради мащабни проекти тип затворени комплекси, които се изграждат през последните 2 години. Поради повишения интерес и ограниченото предлагане, цените в тези локации продължават да се повишават и дори се наблюдават случаи на отказ от продажба на офертна цена и дори вдигане на цената при реален интерес за имота. На фона на продължаващ висок интерес в средните ценови нива 400-600 хил. евро за апартаменти, в края на годината, наблюдаваме отлив на нови имоти вторичен пазар в централните и южни райони. Запитванията във високия ценови сегмент над 800 хил. евро са около 10% от всички.

В луксозния ценови сегмент, по данни на агенция Unique Estates, през 2024 година се отчита леко повишаване на броя сключени сделки / около 10% и умерено, но трайно увеличение на цените. Най-високата цена на регистрирана сделка за апартамент в София е на стойност 1.4 милиона Евро за 319 кв.м, което прави по 4390 Евро на кв.м в кв. Лозенец. При къщите най-високата цена, платена в полите на Витоша (кв. Бояна) е 2.7 млн. Евро за напълно завършено и обзаведено имение с басейн. Докторската градинка държи и приза за най-скъпо продаден имот през 2024 година , за къща Паметник на културата за 8 млн. Евро.

През годината са продадени около 50 къщи и 5 пъти повече апартаменти в луксозния сегмент, като продадените къщи над 1млн. Евро са предимно в Драгалевци, Бояна и Център.

Интересна особеност при реализираните сделки в най-голямата агенция за имоти във високия ценови клас, Unique Estates, е че при 26.7% от сделките, реализирани през 2024 година няма разлика в офертата и цената на сключване на сделката. Това е завръщане към нивата от 2021 и 2022 година и е един от индикаторите за стабилен пазар. Когато говорим за наличие на коментар в цената, процентът на отклонение от офертна и продажна цена варира в широки граници и зависи от различни фактори – типа на имота, желанието за бързо затваряне на сделката, правилното консултиране от страна на брокерите при определяне на офертната цена. От началото на годината при сделките на Unique Estates средното намаление на офертната цена до цената на реалната сделка е 5.7%. Интересно е да се отбележи, че при 14% от реализираните сделки наблюдаваме увеличение от първоначално обявената цена. Това са имоти, които са били обявени преди повече от една година и сега се оказва, че могат да бъдат реализирани на по-висока цена. Средното увеличение е 9.1%.

Интересно е движението на цените по квартали. Според данни на Unique Estates, наблюдаваме различни изменения, в зависимост от особеностите на районите/ кварталите, динамиката на строителството в тях и потребителския интерес. В таблицата, са показани три от районите, в които има най-много регистрирани сделки през 2024 година в Unique Estates.

Квартал	2022	2023	2024	Изменение в % 2024 спрямо 2023
Център	3078	3533	3733	+5.7%
Докторска градина	4217	4688	4826	+2.9%
Кръстова вада	2094	2129	2511	+17.9%

Това са любопитни факти за пазара, но по-важното е какви са причините за тази реалност, а най-важният въпрос е „в каква посока ще се развие пазара?“.

Причините

Краткият отговор за пазарната реалност се крие в търсеното на имоти в луксозния сегмент в град София. След кризата през 2009-2010 година, пазарът на имоти силно се фрагментира и разслои в различни ценови класове. Появиха се клиенти с изисквания, готови да платят по-висока цена, което от своя страна започва да развива и предлагането на подобни имоти – както нови (ново строителство), така и съществуващи такива. Въпреки предлагането на имоти за по-претенциозни клиенти, търсенето традиционно е по-голямо. На практика предлаганите луксозни имоти в София не могат да задоволят търсенето и няма причина в краткосрочен и средносрочен план тази тенденция да се промени.

Разглеждайки темата в дълбочина, е необходимо да потърсим причините за нестихващото търсене на луксозни имоти в няколко основни направления:

Икономически:

Общото благосъстояние на нацията се подобрява, което от своя страна доведе и до по-бързо увеличение на доходите в най-високият доходен децил – т.е. хората с по-високи доходи по-бързо започнаха да увеличават доходите си и цялостното си благосъстояние. Този процес особено се наблюдаваше в определени сектори (технологичен, определени производства и услуги, насочени към външни пазари) и бе форсиран от инфлацията през последните 3 години. Така богатите хора в България станаха по-богати, а това провокира интересът им към различни продукти в т.ч. имоти – инвестиционни или за задоволяване на конкретни жилищни нужди.

Банковата политика:

През последните 10 години достъпът до кредити е изключително улеснен, общата банкова конюнктура и лихвените нива доведоха до сериозен тласък на целия пазар на недвижими имоти. Въпреки повишаването на лихвените нива в инфлационните години след Ковид 19 в целия Европейски съюзи, САЩ, Канада и Великобритания, в България лихвите по жилищните/ипотечните кредити не претърпяха съществени промени. Това доведе до нестихващ интерес и увеличение на общия обем кредити с 16-18% на годишна база за последните 3 години. По данни на БНБ към юни 2024 години общия обем на жилищните кредити възлиза на 24.8 млрд лева, като прогнозата до края на годината е ръстовете от последните години да се запазят. Въпреки наложените рестрикции от страна на БНБ към търговските банки за жилищните кредити, очакванията са по-скоро да бъде овладян (забавен) ръста, отколкото да имаме намаляване на обемите.

Географски:

София като град в страната, съсредоточаващ най-голям брой работни места и в най-голяма степен съсредоточаващ бизнес в страната, както и фактът, че е столица на държава от ЕС определя съсредоточаване на силен имотен интерес. За съжаление централизацията в страната е устойчив процес и София като най-големия град продължава да бъде силен притегателен център както за живеене, така и като място за инвестиционен имот. Това като цяло влияе върху пазарът на имоти и неимоверно остава своите отпечатъци върху пазарът на луксозно имоти.

Миграционни:

През последните 4 години за първи път от 30 години насам наблюдаваме положителен механичен прираст – броят на заселените жители в страната е по-голям от броя на напусналите сраната. Този процес бе катализиран в разгара на Ковид 19, продължи в следствие на войната в Украйна и прогнозата е да се запази в умерени темпове. Тази миграционна тенденция генерира лица с налични средства (добра покупателна способност) и желание трайно да се установят в страната. Разбира се, София остава една от притегателните дестинации. Миграционната вълна и цялостно активното движение на наши сънародници, установени в чужбина, създава предпоставки и за инвестиционни намерения, насочени към различни имоти в т.ч. и във високия ценови клас.

Инвестиционните намерения:

В България недвижимата собственост продължава да е желана инвестиция. Не случайно по ниво на притежание на собственост сме на едно от челните места в Европа. Изследване на BluePoint от септември 2024 година показва, че 65% от българите при възможност биха инвестирали в имот, за сравнение на второ място като интерес с 24% са инвестициите в ценни книжа. Интересът към притежание на недвижим имот е нестихващ, а ликвидността, която дават имотите във високия ценови клас, предопределя и тяхната привлекателност като инвестиционно решение.

Потребителските предпочитания:

Потребителските предпочитания в луксозните имоти се фокусира върху модерни и комфортни жилища, които предлагат не само престиж, но и високо качество на живот. Основните характеристики, които доминират в предпочитанията на купувачите в този сегмент са просторни жилища, използването на високо качествени материали и модерни (smart) технологии, сигурност и удобство (затворени комплекси), развита транспортна и социална инфраструктура (магазини, зелени площи, училища и детски градини). Запазва се високата значимост на локацията и възможността за панорамна гледна и/или лесен достъп до паркове и зелени площи. Като цяло купувачите на луксозни имоти в София се насочват към домове, които предлагат високо качество на живот, включващо комфорт, устойчивост и спокойствие.

Наемите:

Пазарът на имоти е пряко свързан и с пазара на наеми и засилващия се интерес към имоти под наем пряко влияе върху инвестиционните намерения за покупка. В тази връзка през последните години наемите в София отбелязват значителен ръст, като тенденцията е продиктувана от няколко основни фактора: икономически растеж, засилен интерес към града от страна на млади професионалисти, които се преместват в столицата, и търсенето на имоти в определени квартали с добро местоположение. Променя се и типът търсене на жилища, които се търсят, за да бъдат наети. Във високият ценови клас – т.н. луксозния имоти определено интересът е към по-просторните жилища, удобства съпътстващи ежедневното ползване в т.ч. сигурност и разбира се удобна локация с установена инфраструктура. В тази връзка Unique Estates отчитат засилващ се интерес към наемането на имоти в по-високия ценови клас.

Конюнктурни:

Предстоящото влизане на България в Еврозоната и възможността инвестицията в имот да бъде лесна възможност за трансформиране на налични средства, особено ако за тези средства няма напълно ясен произход. Тази тема кореспондира с нивото на сивата икономика в страната, която не е обект на настоящия анализ. Но в едно изречение – в страната има свободни парични средства, които трябва да бъдат „осветлени“ и покупко-продажбата на недвижима собственост е едно от решенията за това. Този процес се катализира от предстоящото влизане на страна в Еврозоната и оказва стимулиращо влияние на пазара на имоти и в частност на имотите във високия ценови клас.

Имотния пазар у нас неимоверно е свързан с тенденциите в целия Европейски съюз, а София като европейска столица следва случващото се в най-големите европейски градове. Пазарите са свързани, а възможността за свободни движение на хора и капитали в Европейския съюз, прави темата за имотите подвластна на обши тенденции в средносрочен и дългосрочен план. В тази връзка в края на настоящата анализ ще си позволя да направя и едно съвсем кратко обобщение на случващото се на пазара на имоти в ЕС с поглед върху основните тенденции.

Според Евростат цените на имотите през първото тримесечие на 2024 средно за целия ЕС са се увеличили с 1.5% на годишна база спрямо 2023 година, а през второто тримесечие увеличението на годишна база е 2.9%. Има обща тенденция в цените, но наблюдаваме различия за отделните държави. В шест държави в ЕС се регистрира годишно намаление на цените, а при двадесет от държавите членки – увеличение. Най-съществено понижение на цените отчитат Люксембург (8,3%), Финландия (4,8%) и Франция (4,6%), докато най-резки увеличения се наблюдават в Полша (17,7%), България (15,1%), Литва (10,4%) и Хърватия (10%). Въпреки предизвикателствата, през които преминава пазарът на имоти в ЕС, най-вече поради високите нива на лихвите по кредитите, може да говорим за цялостен за ЕС слабо възходящ тренд в ценово отношение. Овладяването на инфлацията и очакванията за понижаване на лихвите в страните от ЕС е предпоставка за както устойчиво търсене на имоти. Любопитна тенденция, наблюдавана в Европа е интересът към екологично сертифицирани имоти. Това е свързано с Европейските директиви и стандарти за устойчивост, зелените ипотеки – по-добри условия за закупуване на екологично сертифицирани имоти както и потребителските нагласи основно в страните от западна Европа.

Различни са факторите, които влияят върху пазара на недвижими имоти както у нас, така и в ЕС, но така коментираните имат голяма тежест и регулярното им проследяване може да ориентира за посоката на пазара и евентуалната промяна на цените. На този етап широко коментираната прогноза за застиване на пазара и балон на цените не се случва.

Нашата прогноза за 2025 е, че ще има леко задържане на броя сделки и интереса на купувачите в средния/ висок сегмент 600-800х. Евро за апартаменти.

В ценовите нова за къщи най-активно ще бъде движението в сегмента 800 – 1, 5 млн. , там очкаваме да има ръст в цените около 10% на годишна база.

Ако имаме очакване за ръст над 13-15% на годишна база, след отчетена инфлация, то това е ще бъде на нива за апартаменти между 200 – 400х. Евро , където търсенето е най-голямо, а предлагане има само в определени локации, а тази концентрация не отговаря на предпочитанията на купувачите.

Новите, по-консервативни мерки на банките при отпускане на кредите, както и обсъждането и предстоящото влизане в Еврозоната ще бъдат регулатор през 2025 на резките промени в цените и очакваме да повторим , с лек ръст в броя сделки 2024г.