17/10/2024
За продавачи и наемодатели
Преди да предприемете търсенето на жилище под наем, в което да се установите, е важно предварително да се запознаете с всички права и задължения, които трябва да вземете предвид в ролята си на наемател. Прочетете повече информация за тях тук!
Несъмнено един от най-важните фактори в избора на апартамент под наем са условията, вписани по договор и отношенията със собственика на жилището. От значение е своевременно да бъдат детайлно описани всички подробности като периода на отдаване, размера на месечния наем и начина, по който да бъде изплатен, а също и правата и задълженията и на двете страни.
Не биха били излишни и допълнителните клаузи, които ще внесат яснота, относно това кой е задължен да покрие разходите за ремонтните дейности и какви са изискванията на собственика за отглеждане на домашни любимци, например.
От много важно значение е, като бъдещ наемател да се запознаете подробно с договора за наем и да прочетете внимателно условията, за да не се окажате в неизгодна позиция впоследствие. Освен това съсредоточеният прочит дава възможност да се идентифицират навреме спорни клаузи и да бъдат обсъдени евентуални промени в тяхното съдържание, за да бъде постигнато взаимно съгласие.
Препоръчително е в наемния договор да бъдат уточнени срокът на действието му, наемната цена, размерът на депозита. Освен това, желателно е да се включат и правата и задълженията на двете страни по сделката.
Към основните ви права като наемател са причислени и правото ви на спокойно пребиваване в жилището и употреба на прилежащите към него вещи, както и право на изискване на ремонт от собственика на имота, когато става въпрос за значителни повреди. Наемните отношения се договарят по силата на Закона за задълженията и договорите (ЗЗД). Важно е да знаете, че този нормативен акт ви позволява до голяма степен свобода в договарянето между двете страни, изразяваща се във възможността за гъвкаво съдържание на клаузите по договора. Въпреки това съществува изискване условията да не противоречат на добрите нрави и морала, както и да не нарушават закона.
Както вече споменахме, правото да изисквате необходимите ремонти от наемодателя и разпределението на разходите за тяхното реализиране са друга важна тема, с която е важно да се запознаете предварително. Съгласно Закона за задълженията и договорите собственикът е този, който има отговорността да поеме разноските за провеждането на големите ремонтни дейности, докато по-малките поправки са за сметка на наемателя. Те обикновено се изразяват в пребоядисване, подмяна на остарели или счупени брави, обков на мебели и други подобни козметични намеси. Когато става въпрос за сериозни повреди, които касаят общото устройство на сграда – поправка на покрив, подмяна на елементи от ВиК инсталацията, то средствата за ремонта следва да бъдат поети от собственика на жилището.
Важно е да знаете и, че ако към момента на наемане на жилището, откриете някакви проблеми, е препоръчително да се впишат в приемо-предавателния протокол. По този начин ще си спестите главоболието на по-късен етап да ви бъде търсена отговорност за нанесени щети и амортизации, за които не сте виновни. Освен това трябва да имате предвид, че решенията за изменения по интериора на жилището трябва да бъдат предварително представени на вашия наемодател, който да даде своето съгласие за осъществяването им.
За да няма излишни неприятности около прекратяването на договора за наем, е добре да се изготви формуляр на предизвестие за напускане на жилището. Наемодателят може предварително да подготви такъв формуляр за предизвестие за прекратяване на договора. Задължителни елементи от предизвестието за прекратяване на наемните отношения са данните на двете страни по договора, датата, на която е отправено предизвестието, датата, от която то ще влезе в сила и подпис на лицето, отправило предизвестието.
Правото на свобода от тормоз и незаконно изгонване е свързано с различни по характер дейности, които биха възпрепятствали възможността ви да разчитате на правата ви като наемател. Тормозът от хазяина би могъл да се изразява под формата на влизане в имота, без вашето знание и разрешение (освен в случаите, които изискват спешна намеса от негова страна), спиране на електроенергията в имота, използване на вербален и физически тормоз срещу вас.
Незаконното изгонване се изразява в опити на вашия наемодател да ви накара да напуснете жилището, без да бъде изпълнена по законен ред правната процедура. Добре е да знаете, че тормозът и незаконното изгонване се определят като престъпления, а лицата, които ги извършват подлежат на наказание.
Също така, наемодателят е длъжен да ви осигури спокойно ползване на имота и да ви защитава от вмешателство на трети лица и има задължение да ви защити, ако например съседите ви причиняват неудобства.
При обстоятелство, че някои от правата ви бъдат нарушени по някакъв начин от собственика на имота, както и при положение, че вашият хазяин не спазва клаузите по договора, имате право да потърсите от него отговорност. В случай че, не можете да изясните положението и да откриете решение на проблема посредством диалог, имате право да потърсите правата си по съдебен ред. За тази цел са необходими няколко условия – освен да наемете адвокат, е от ключово значение да имате валиден договор за наем, подписан от двете страни и представящ ясно дефинирани клаузи. Макар да няма изрично условие, споразумението да бъде заверено от нотариус, трябва да имате предвид, че това е добра практика, чрез която правата ви могат да бъдат допълнително подсигурени.
Важно е да знаете, че при плащането на месечния наем, вашият наемодател с длъжен да ви състави разписка или квитанция. В този документ се съдържа информация за деня, точната сума и основанието за получаване на сумата, като в конкретния случай става въпрос за платен наем. Сама по себе си квитанцията е задължителна за всеки наемодател, без значение от това какъв е видът на имота, който се отдава под наем – жилище, парцел, таванско помещение, магазин или др.
Също така, ако сте били коректни наематели със своя наемодател и сте покривали своите задължения своевременно, както и сте били изрядни в стопанисването на жилището, то следва вложеният от вас депозит да ви бъде изцяло възстановен. В случай че получите отказ, разполагате с пълното право да потърсите професионално съдействие от адвокат, с помощта на когото да претендирате за депозита по съдебен път. За целта обаче е необходимо към договора ви за наем да бъде добавен и приемо-предавателен протокол.
Сред най-важните задължения на наемателя се нареждат заплащането на уговорената наемна сума в рамките на конкретния срок според договора, както и редовното погасяване на задълженията за комунални услуги.
Предназначението на имота да не бъде променяно както и използването на помещението за предназначените цели, като това става чрез изрична уговорка в договора. Така например, в случай че искате да наемете апартамент в жилищна сграда с идеята да го превърнете в магазин или офис помещение, е необходимо да имате предварително съгласие от собственика. Освен това, от законова гледна точка е наложително да се извърши и промяна на предназначението на имота. Много често наемодателите не са съгласни да предприемат такъв тип изменение, тъй като процедурата изисква много време, усилие и финансови средства. И макар преустройството да не включва строителни дейности, законът третира всяка промяна на предназначение на обект (жилище, офис, магазин) като отделен нов строеж.
Наемателят е длъжен да пази имуществото в предоставения от наемодателя вид, както и и да го поддържа. Така при нанасяне на повреди по имота или увреждане на наличните вещи, той е задължен да поправи щетите или да подмени счупеното. В случай на вреди, които не са в резултат на вашето пребиваване като наемател, а се дължат на естествената амортизация на мебелите и електроуредите, вие сте задължен своевременно да уведоми своя хазяин.
Освен това наемателят няма право да преотдава жилището на трети лица, освен при налично писмено съгласие на наемодателя. В тази ситуация обаче, задължението на наемателя за редовното заплащане на наемната цена остава в сила. След изтичането на срока на договора за наем, наемателят е задължен да предостави жилището в състоянието, в което го е наел. В противен случай, дължите обезщетение на собственика, освен ако не докажете, че повредите не са в резултат от вашето пребиваване в имота.
Затова, проверете внимателно дали по време на вашия престой не са възникнали повреди, дефекти и захабявания, отнасящи се както до състоянието на електроуредите и обзавеждането, така и в цялостния вид на имота.
В много от случаите, наемните отношения са скрепени и с приемо-предавателен протокол, който може да представлява подробен списък на обзавеждането и оборудването на имота, като в него се посочва и тяхната изрядност.
Както вече споменахме, право на наемодателя е и изискването на депозит. Предплатата носи допълнителна сигурност на собственика, че в случай на повреди, нанесени от квартиранта, ще разполага с пари, които да ползва за поправяне на щетите. В масовия случай стойността ѝ отговаря на размера на един месечен наем, но не се изключва и възможността за индивидуално договаряне.
При напускане на луксозното жилище, в което сте пребивавали, трябва да се убедите, че всички вещи и мебели са разположени на местата им при вашето нанасяне. Това би ви затруднило, особено ако отдавна обитавате жилището, тъй като обикновено при дългосрочно наемане, повечето квартиранти променят разположението на част от мебелировката, за да осигурят комфорта и удобството в ежедневните си нужди. Все пак, постарайте се да приведете имота във вида, в който ви е бил предаден за ползване от вашия наемодател. По този начин ще спестите на своя хазяин неприятното впечатление от вашето отношение, както и ангажимента да влага време и усилия в дейности, които в действителност са изцяло ваша отговорност. Не на последно място, ще съумеете да запазите добрия тон и коректността в установените помежду ви взаимоотношения.
Прекратяването на споразумението за наем зависи от срока, за който е сключено то. Ако договорът е сключен за конкретен срок, той се прекратява с изтичането на определения срок. В случай че двете страни по споразумението искат да продължат отношенията си, то след изтичането му, може да бъде подновен. Условията по него обаче, могат да бъдат променяни. Ако след изтичане на договора, наемателят продължи да ползва жилището, с изричното съгласие на наемодателя, то договорът се смята за продължен за неопределено време.
Предсрочното прекратяване на договора за наем е възможно и от двете страни, по желание или при нарушаване на някоя от описаните в него клаузи. Както вече казахме, прекратяването може да се извърши едностранно, с писмено предизвестие, или по взаимно съгласие – посредством сключване на споразумение за прекратяване на наемния договор.
От позицията си на наемател, вие имате правото да прекратите договора, но за целта е от съществено значение да се съобразите с изискването за отправяне на предизвестие за освобождаване на имота. Ако все пак обстоятелствата налагат да напуснете жилището веднага, то трябва да сте готови да платите обезщетение на наемодателя, което най-често е в размер на един месечен наем. Също така, като наемател, вие имате право да се възползвате от обезщетение, което да изисквате от вашия наемодател. То е достъпен вариант в случай че самият собственик вземе решението да прекрати договорните ви отношения преди изтичането на посочения в споразумението краен срок.
Всички права запазени. © 2024 Unique Estates
