22/08/2024
Анализи
След над десетилетие постоянен икономически растеж много българи разполагат със завидни спестявания. Но дори когато имат налични необходимите средства, с изненада откриват, че да си купиш къща в центъра на София никак не е лесно и далеч не става с щракване на пръсти. Ситуацията на глобалната карта – войната в Украйна, геополитическите турбуленции около Китай, всички тези на пръв поглед външни фактори упражняват сериозен натиск върху наличните първокласни жилища и държат мотивацията на продавачите близо до нулевата стойност.
Разговаряме с г-жа Весела Илиева за тенденциите на пазара на имоти, поведението на потребителите с високи доходи, нарастването на богатството, влиянието на повишаващите се лихвени проценти и опасенията за балон на жилищния пазар.
ВЕСЕЛА ИЛИЕВА, управляващ партньор на Unique Estates и New Estates, разкрива възможностите на динамичния пазар на имоти. „Точно в такъв пазар, когато купувачите са с 30% по-малко от 2021 и имаме забавяне, се появяват т.нар. трофейни имоти – продавачите се замислят, решават да продават и на пазара излизат имоти със стойност на истинско завоевание – казва тя. – В същото време на този пазар купувачите с налични спестявания са готови да купят веднага. Не мисля, че се намираме в точка на напрежение на пазара на луксозни имоти. Дори когато плащат извънредна цена, купувачите не изпитват тревога, твърди още г-жа Илиева. Пазарът е много интересен, и друг път сме го изживявали.“
Да започнем от анализ на по-голямата картина. Богатството в света непрестанно расте. Противно на очакванията кризите с ковид-19 и водата да се отразят негативно на богатството, те се оказаха форма на катализатор. Така в разгара на най-големите сътресения в глобалната икономика, на които сме свидетели, стойността на богатството – сборът от активи под формата на акции, облигации, недвижими имоти, спестявания в банковата система – се увеличава. Тази световна тенденция не подминава България. Това означава много силна покупателна способност, но в един глобален свят, където всеки може да избере дали да похарчи парите си в България, Франция или Дубай.
Търсенето и предлагането се основават на това колко богати се чувстват хората, но и каква перспектива усещат пред себе си. През 2021 те започнаха да връщат увереността си, след шока постепенно се успокоиха и за рисковете от войната. Продължиха активно да работят, а инфлацията им помогна да станат още по-богати. Това е статистиката – нетните финансови активи на българите нарастват с близо 5% през 2022 и това ясно ни показва тренда на развитие. Хората искат да вложат парите си в луксозни активи, защото те не губят стойността си в криза и опитът от 2009 го доказва. Затова и цените на тези активи нарастват през последните две години със сериозни темпове, като старата психологическа граница от 1 милион евро за луксозен апартамент беше премината и в категорията на трофейните имоти все по-осезаемо се доближаваме до 1,5 милиона евро.
Нищо в основните характеристики на пазара на луксозни имоти не показва приближаване до състояние на балон. Първо, балоните изискват хората да купуват не защото имат нужда или искат да купуват, а защото колективното съзнание вярва, че цените могат само да се повишават. Не сме дори близо до такъв етап. Купувачите може и да смятат, че плащат прекалено много, но не отчитат това като проблем, ако имат нужда от по-голяма къща или са попаднали на отдавна желан уникален имот. На второ място, балонът изисква голям заемен капитал. Когато хората използват твърде много пари на кредит, могат да възникнат проблеми с несъстоятелността. Но ситуацията през 2023 не е такава, каквато беше през 2006, 2007 – бум, който се превърна в крах. Дори и тогава луксозните имоти пострадаха най-малко, но числата в момента показват, че хората имат много повече спечелени и спестени пари.
Може би за първи път по-заможните купувачи изпадат в тази ситуация – имат пари и не знаят в какво да ги инвестират. Това важи с особена сила за потребителите, които не искат и не умеят да носят риск. Те буквално нямат алтернатива – трябва да оставят парите си в банката, където инфлацията ги изяжда, или да намерят трофеен имот, в който да ги спасят. Но проблемът с предлагането е сериозен. Собствениците на елитни имоти са в същата ситуация. Те нямат мотивация да продават, защото „какво да правим с освободените от сделката пари“. На практика днес да имаш парите далеч не е достатъчно да се сдобиеш с мечтаната къща в центъра на София. Луксозните имоти не са масов имот, те са най-сигурните имоти на един пазар. Малко са на брой и всички ги искат. Когато търсенето е повече от предлагането, няма причина да има сътресение на този пазар.
Цените са стабилни и очакванията ни са плавно да се повишат, но няма причина да очакваме спад – най-вече за трофейните имоти. Купувачите с налични средства ще купят. Тези, които разчитат на кредитиране, ще отидат под наем. Ще продължим да имаме недостиг на стари жилища и ще отправим поглед към проекти ново строителство – луксозни затворени комплекси, които ще бъдат все по-привлекателни.
Има сериозни стъпки от страна на Европейската централна банка да сложи спирачка на инфлацията. Но повечето експерти вярват, че общата икономическа ситуация не предполага голямо увеличение да се трупа в дългосрочен план. Не мисля, че картината на лихвените проценти у нас ще се промени драматично през следващите 12 месеца.
Ясна тенденция през последните години е българите да търсят ваканционен имот. Не само на морето, но и в планинските и спа курортите. За много от хората вече няма значение къде са локализирани, за да вършат успешно работата си, и това доведе до ескалацията на покупки на второ жилище.
Една от очакваните последици от поредицата от кризи е търсенето на сигурност. Хората в България продължават да са консервативни по отношение на имотите и инвестициите. Въпреки че на пазара излиза едно изцяло ново поколение купувачи, тяхното поведение не се различава съществено от това на родителите им. Така вярата, че имотът е единственото сигурно вложение, се запазва и единственото спасение срещу растящата инфлация дава отражение върху пазара.
Всички права запазени. © 2024 Unique Estates
