30/09/2024
За купувачи и наематели
Продажбата на апартамент или друг вид имот е дълъг процес, но незадължително сложен, ако разполагате с правилните документи. За целта нашите експерти са подготвили кратък списък, който може да разгледате тук!
На първо време е необходимо да се снабдите с документацията, обвързана с продажбата на жилището. Това са документите за собственост върху имота, чрез които продавачът се легитимира пред купувача. Сред най-често изискваните документи за собственост се нареждат:
*нотариален акт, вписан в Агенция по вписвания – нотариален акт за покупко-продажба, нотариален акт за дарение, нотариален акт за замяна, констативен нотариален акт и др.;
*крепостен акт, към който има записка за вписването му;
*договор за продажба, сключен по реда на Наредбата за държавните имоти;
*договор за продажба, сключен по Закона за общинската собственост и Закона за държавната собственост на държавни или общински имоти. Ако са сключени след 01.06.1996 г. следва да бъдат вписани в Службата по вписванията.
Следващият документ е удостоверението за данъчната оценка. То се издава от съответната данъчна институция по местонахождение на имота. Обикновено срокът за издаване на удостоверението е между 3 и 14 дни. Тук трябва да отбележим, че документите, издадени до 30 юни на същата година са валидни до тази дата, а удостоверенията, които са издадени след тази дата са валидни до края на годината. Добре е да знаете още, че трябва да има пълно съвпадение между адреса на имота в данъчната оценка и на този в нотариалния акт. Ако този факт не е налице, е необходимо да се издаде удостоверение от съответната община за административен адрес. В удостоверението за данъчната оценка трябва да се впишат всички съсобственици на жилището, като те не бива да имат дългове към имота (като данъци и такси).
Този тип документ се изисква в случай че продавачът е физическо лице. В този случай човекът, който продава, трябва да се насочи към Единна система за гражданска регистрация и административно обслужване на населението (ЕСГРАОН). Необходимото време за получаване на това удостоверение е 7-дневен срок. Важно е да се каже още, че и двамата съпрузи трябва да притежават такъв документ, независимо, че информацията в него е сходна. Ако сте семеен, трябва да приложите и удостоверение за сключен граждански брак, както и копие. В случай че вече не сте семеен, то задължително трябва да се уточни какво е било семейното ви положение към датата на сдобиване с имота.
Семейните отношения са доста сложни, а когато има намесена и собственост върху луксозен и скъп имот се изисква допълнителна сигурност. За да се защитят правата и на двамата съпрузи, законът изисква към документите за покупко-продажба да бъде включена и попълнена декларация по чл. 26 от Семейния кодекс. Най-общо тя се ползва, за да се изрази съгласие за извършване на определени дейности. Такива могат да бъдат случаи, в които единият съпруг е собственик на имота и иска да се разпореди с него. Тогава другият трябва да декларира, че няма нищо против тези действия. Тук е мястото да уточним, че макар законът да не изисква нотариално заверяване на документа, е добре да се направи такава заверка за по-голяма сигурност.
В Семейния кодекс има създаден регистър на имуществените отношения на съпрузите, който се управлява от Агенцията по вписванията. В него са въведени 3 режима на имуществени отношения между двете страни – режим на общност (всичко придобито по време на брака е общо), режим на разделност (всеки притежава това, което е закупил) и договорен режим (отношенията за придобитото по време на брака се урежда посредством договор).
За покупко-продажбата на имот е необходимо да имате налично такъв тип удостоверение, попълнено по образец и изпратено от длъжностното лице по гражданско състояние в общините.
Без издадена скица на имота покупко-продажбата на жилището е на практика невъзможна. С този документ собствениците се сдобиват от Агенцията по геодезия, картография и кадастър (АГКК). В случай че Вашият имот се намира в район, в който няма влязла в сила кадастрална карта, скицата може да се издаде от техническата служба на общината по местонахождение на имота. Срокът за получаването ѝ обикновено е 7 работни дни, освен ако не заплатите за експресна услуга – в този случай срокът е 3-дневен.
Ако Вашето луксозно жилище е в район, в който има влязла в сила кадастрална карта, основополагащо за сделката е изискването за схема на самостоятелен обект в сградата. Така се доказва разположението на обектите в сградата. Схемата не дава информация за размери и площи, тъй като не се изисква точност за схемите на обектите в сградата. Тази информация се взема от акта за собственост или от документите към инвестиционния проект. В случай че липсва такава информация, то площта трябва да се измери и да се изчисли от компетентно лице по кадастър.
Удостоверението за административен адрес се изисква, за да се установи официалният адрес, на който живеете и може да се ползва като адрес за кореспонденция. За целта са Ви необходими заявление по образец, а в някои ситуации може да Ви се изиска и документ за собственост на имота. В случай че не можете да подадете лично тази информация, ще Ви бъде необходимо и нотариално заверено пълномощно.
Пълномощното може да Ви послужи освен за случаите, в които искате да издадете някои от документите чрез посредник и за осъществяването на цялостния процес по покупко-продажбата. Така можете да продадете апартамента си от разстояние. За да се сдобиете с този документ е необходимо да имате нотариална заверка на пълномощното. Важно е освен съдържанието, нотариално да заверите и подписа си. Не забравяйте в документа да бъде описан имотът така, както е на документа за собственост. Освен това е необходимо да заверите и декларация, че нямате задължения като местни данъци и такси. Постарайте се пълномощното да бъде максимално подробно и изчерпателно като информация, за да може лицето, което сте упълномощили да може да защитава интересите Ви безпрепятствено. За допълнителна сигурност посочете и органите, които отговарят за издаването на документите, свързани с покупко-продажбата.
Строителните книжа са всички документи, необходими за узаконяване на строежа. От тях става ясно какъв имот се прехвърля – право на собственост върху вече построена сграда или право на строеж. Ако става въпрос за ситуацията, в която сградата все още не е завършена, важно е да се знае до какъв етап е строежът. Това става ясно от удостоверението за степен на завършеност, с което може да се сдобиете от дирекцията за строителен контрол към съответната администрация. Добре е да знаете, че то няма да Ви е необходимо, ако има влязло в сила разрешение за ползване или удостоверение за въвеждане в експлоатация относно въпросния строеж.
В някои случаи може да е необходимо да се издаде удостоверение за търпимост – ако сградата е построена преди 7 април 1987 г., няма строителни книжа и строежът да е бил допустим по действащите подробни градоустройствени планове и по правилата и нормативите, действали по време на извършването на строежа или съгласно настоящите правила.
Във връзка с покупко-продажбата са Ви необходими и удостоверения за вписвания, отбелязвания и заличавания на имот. Те представляват справки в писмен вид и се издават по молба, която се подава в Службата по вписвания. Към молбата се прилага и документ за платена държавна такса.
Допълнителните декларации се изискват само в конкретни ситуации. Такива могат да бъдат удостоверението за наследници. То се изисква ако имотът е придобит по наследство. За да се сдобиете с този документ е необходимо да се обърнете към общината по последен постоянен адрес на последния собственик.
Друга такава декларация може да бъде удостоверението за тежести. Най-общо тежестите представляват права на лица, различни от собственика на имота. Целта на удостоверението е да се декларира, че не съществуват претенции от страна на трети лица, както и че няма налични възбрани или ипотеки. За да се сдобиете с този документ е необходимо да се обърнете към Агенцията по вписванията, а проверката е нужно да обхваща период от поне 10 години назад.
Всички права запазени. © 2024 Unique Estates
