Анализ на пазара на луксозни недвижими имоти в България за 2019 г.

Южните квартали изместват центъра на София за покупка на луксозно жилище

Търсенето се ориентира към нови, обзаведени апартаменти над 200 кв. м, с 3-4 спални и няколко гаража
Делът на сделките с отстъпка през 2019 г. намалява, показват данните на Unique Estates

Обзор

Новозавършени, големи жилища с няколко спални и гаражи привличат вниманието на купувачите на луксозни имоти през последната година, показват данните на компанията за луксозни имоти Unique Estates. Според тях една от основните групи клиенти на пазара – семействата с деца, проявяват нарастващ интерес към новите квартали в южните части на София, като Манастирски ливади и Кръстова вада. Интересът към центъра се запазва основно при сделките за инвестиция и при търсенето на по-малки имоти.

През изминалите 12 месеца пазарът регистрира нарастваща активност за покупки и наем, съпроводена с успокояване на цените и намаляващ дял на сделките с отстъпка. Това показва, че офертните нива вече са близо до реалните цени на пазара. Предвид стабилното търсене, очакванията са активността в сегмента на луксозните имоти да остане висока и през 2020 г.

Ключови показатели

Ръст на БВП (Q4 2019) 3.5%
Безработица (Q4 2019) 4.1%
Инфлация (декември 2019) 0.9%
Годишна промяна на сградното строителство (декември 2019) 11.9%
Годишен ръст в цените на жилищата - София (2019) 7%
Лихви по жилищни кредити в евро 3.07%
Лихви по жилищни кредити в лева 3.6%

Търсене и предлагане

През последните месеци нараства търсенето на завършени и обзаведени апартаменти с площ от 200-250 кв. м и два-три гаража. Предлагане на подобни имоти има основно в бързо развиващите се локации с ново строителство, като Кръстова вада, части от Манастирски ливади, Камбаните. По тази причина тези квартали привличат нарастващ интерес, показват данните на Unique Estates.

“Търсенето на такива имоти идва основно от семейства с деца, които решават жилищни нужди. Част от тях първоначално тръгват с нагласата да купят къща, но впоследствие решават, че голям апартамент отговаря повече на очакванията им като инфраструктура, достъпност, места за паркиране“, обобщи Светослава Георгиева, оперативен директор на Unique Estates.

Според нея се наблюдава трайно завръщане на клиентите в сегмента на големите жилища, като купувачите са основно семейни двойки на възраст 35-45 години с три или повече деца. Близостта до частни училища и детски градини също предопределя избора на локация. Продавачите са най-често хора над 50 години, чиито деца са пораснали и излезли от дома. С това отпада и нуждата от голяма площ и те се местят в по-малък имот.

От компанията дават пример със сделка от края на 2019 г. за просторен апартамент в квартал Бояна на последните два етажа на малка жилищна кооперация. Жилището е с площ от малко над 500 кв. м, с 4 гаража и огромна тераса, създаваща усещането за къща.

Търсенето на луксозно ново строителство доведе до осезаем ръст на сделките в южните райони на София и кварталите по Витошката яка през 2019 г. спрямо година по-рано.

Статистиката на Unique Estates показва повече продажби в Лозенец, Кръстова вада, Манастирски ливади, Бояна… В тези квартали се търсят завършени и обзаведени апартаменти с гледка към Витоша. Появата на висок клас комплекси в напреднал етап на строителство или с разрешение за ползване през последната година също допринесе за покачването на броя на сделките. Ценовите нива са в диапазона между 150 000 евро и 400 000 евро.

При покупките на семейно жилище центърът на София отстъпва като предпочитано място заради силно ограниченото предлагане на ново строителство, недобре поддържаните общи части и липсата на гаражи към много сгради. В много случаи входовете са в много лошо състояние или на жилището му липсват височина на таваните и гледка. Основната група купувачи в този район са хора, които търсят имот за инвестиция или отдаване през платформите за краткосрочни наеми.

В най-престижния район, този на Докторски паметник, предлагането е силно ограничено, но това не доведе до ръст, а по-скоро до задържане на цените през 2019 г. Това е индикация, че те са достигнали пределни нива и дори да нарастват, ще е с много ниско темпо.

Сделки и цени

Като цяло, данните на Unique Estates показват ръст на продажбите в по-ниския и средния сегмент на пазара на луксозни имоти, които обхващат къщи и апартаменти съответно до 300 000 евро и до 500 000 евро.

Сделки с луксозни имоти по сегменти

Наблюдава се трайно завръщане на клиентите в сегмента на големите жилища

През 2019 г. пазарът отбеляза нормализиране на офертните цени, след като година по-рано за продажба се предлагаха голям брой надценени имоти.

Общо през годината цените на луксозните апартаменти намаляха средно със 7%, основно заради спад в централната част на София. По-осезаемо покачване на продажните нива се наблюдаваше в жк „Младост“ и квартали като Лозенец, Манастирски ливади, Кръстова вада, Симеоново.

Динамика на цените

На фона на ръста на сделките и нормализирането на ценовите нива през 2019 г. намалява делът на продажбите с отстъпка от офертната цена. По данни на Unique Estates те са отбелязали спад до 66% от общите продажби в сравнение с 68% година по-рано. Наблюдава се лек ръст на средните отстъпки от 7.1% на 7.9%.

Средна отстъпка от офертната цена

	Апартамент	Къща
2018	-6.4%	-10.2%
2019	-6.8%	-10.5%

Наемен пазар

С ръст от 19% на сделките за наем спрямо 2018 г. пазарът на луксозни имоти отбеляза висока активност през изминалата година. Най-силно е търсенето в най-високия ценови сегмент – над 1000 евро месечен наем, и в ниския. В средния ценови клас апартаменти – с между 500 и 1000 евро месечен наем, търсенето е значително по-слабо за сметка на силното предлагане. Една от причините за ръста на офертите е преориентирането на много собственици от краткосрочни към дългосрочни наеми, отбелязват от Unique Estates.

Наемните цени се запазват почти без промяна в сравнение с година назад, като средните нива за София са 8 евро/кв. м. Най-високи нива запазват Докторски паметник, центърът и елитните квартали, като Изток, Лозенец, Иван Вазов. Остава силно търсенето на апартаменти и къщи под наем в затворени комплекси в София.