Пазарът на луксозни имоти през 2023 г. в София

Всяка втора сделка е без отстъпка в цената, показват данните на Unique Estates
Пренасочване на интереса на купувачите - от къщи към големи апартаменти с няколко спални
С 5% растат цените на наемите в София
Нараства интересът към имоти ново строителство

Обзор

Пазарът на луксозни имоти през 2023 г. в София отбеляза значително по-голямо търсене в сравнение с предходната година. То бе обусловено от прогнозите за нарастващи цени на имотите и все още ниските лихви по ипотечните кредити. Между 5% и 10% ръст в цените на високия клас апартаменти и 23% ръст при средния – това отчита анализът на Unique Estates, компания за луксозни имоти, част от Realto Group.

Интересът на купувачите е насочен както към висок клас жилища в добре поддържани сгради в централната част на града, така и към имоти в процес на изграждане в близките до центъра квартали – в тези райони се отчита засилено ново строителство в последните години.

И през 2023 г. клиентите, търсещи повече пространство, се насочват към къщи в районите от Витошката яка. Други предпочетоха покупката на пентхаус в новопостроени сгради с добре уредена инфраструктура и висок клас среда на обитаване.

Търсене и предлагане

Пазарът на луксозни апартаменти и къщи в София отбеляза значителен ръст на сделките през 2023 г. Расте и броят на покупките на абсолютна стойност над 600 000 евро - в сравнение с 2022 година от компанията отчитат 50% повече продажби в този ценови сегмент. Това е обусловено и от сравнително малкия ръст в цените на тези имоти.

„През 2023 г. активно се търгуваха трофейни жилища, които излизат изключително рядко на пазара и в същото време запазват стойността на парите. Луксозните имоти са изключително сигурен актив – те са най-устойчиви на турбуленциите на пазара и в дългосрочен план винаги увеличават цената си. Това ги прави предпочитана инвестиция и вложение на средствата в условия на обща несигурност и инфлация. През 2023 г. забелязахме и друг тренд – инвестиционните имоти във високия сегмент не се предлагат на наемния пазар, а след определен период от време излизат отново за продажба с цел реализация на по-голяма печалба.”, коментира Весела Илиева, изпълнителен директор на Unique Estates.

Ограниченото предлагане в най-желаните райони на София ще е предпоставка за допълнително повишаване на цените през следващите месеци, посочват от компанията. Делът на сделките с жилища в строеж продължава да се покачва. Това обуслява засиления интерес и сделки в квартали с активно строителство – Възраждане, Кръстова вада и Манастирски ливади.

Много активен е пазарът и в традиционно привлекателни райони като Лозенец, Изток, Изгрев и централната част на града. Докторска градина остава един най-скъпите райони в София заедно с други емблематични локации като района около Александър Невски и Народното събрание.

Пазарът на къщи през 2023 г. разширява обхвата си – предлагането в районите, разоложени по Витошката яка, не съумява да удовлетвори изключително активното търсене там. Това е предпоставка за увеличаването на районите с активен пазар на къщи – предпочитани от клиентите на Unique Estates са Панчарево, Камбаните, Малинова долина, както и село Лозен и района на Божурище.

Друга тенденция, която отчитат от Unique Estates, е пренасочване на интереса на клиенти, търсещи по-голямо пространство, към покупка на по-голям апартамент. Модерен, луксозно обзаведен апартамент с две и три спални, на последен етаж през 2023 г. се реализира по-лесно от къща, изискваща допълнително сериозна инвестиция за реновиране, обзавеждане и не на последно място - носи значителни разходи за поддръжка.

Инвестиционни имоти излизат за продажба

Инвестиционни имоти, закупени преди около 10 години с цел отдаване под наем, през 2023 г. излизат на пазара за продажба. През периода са се търгували също и завършени, готови за отдаване апартаменти. Качествените инвестиционни имоти – с добра локация и поддържани общи части, както и с утвърдена доходоност, се реализират в рамките на 1 до 2 месеца.

Динамика на цените

Активният пазар на жилища в годините след пандемията, поскъпването на труда и строителните материали, повишаващата се инфлация води до значителен ръст на цените на имотите. През 2023 година тази тенденция се запазва в средния ценови клас имоти. Във високия сегмент поскъпването е в рамките на обичайното повишение - между 5 и 10%.

По данни на Unique Estates средната цена на апартамент в София е достигнала малко над 2500 евро/кв. м при около 2200 евро/кв. м година по-рано. Във високия клас жилища цената е около 3500 евро/кв. м, а на емблематичните локации в София сделките се случват на два пъти по-високи цени.

Квартал	2021	2022	2023	Изменение
Център	2362	3078	3533	+14.7%
Бояна	1536	2192	2232	+2%
Витоша	1364	1712	1893	+10.5%
Докторска градина	3143	4217	4688	+11%
Изток	1515	2485	3030	+22%
Кръстова вада	1511	2094	2129	+1.6%
Лозенец	2461	2847	3543	+24%
Манастирски ливади	1597	1858	2149	+15.7%
Средна цена	1999	2238	2544	+13.6%

Източник: Unique Estates

Най-високите цени през 2023 г. бяха постигнати в района на Александър Невски, като локацията е определяща, независимо от състоянието на имота. В тази част на града завършен и луксозно обзаведен апартамент може да достигне и продажна цена от над 7000 евро/кв.м. Именно в този район са сключени най-скъпите сделки през 2023 г.

Най-скъпо продадената самостоятелна къща се намира в централната градска част, в района на паметника на Васил Левски. В същия район се намира и най-скъпо продадената самостоятелна офис сграда, с площ от 1700 кв. м. И двата имота, след реновиране в рамките на три години, се реализират отново, изпълнявайки инвестиционната си цел при първоначалната покупка.

Най-висока цена на кв. м за парцел – 850 евро/кв. м, е постигната за имот с малка площ, предназначен за жилищно строителство в района на Бояна. Най-висока продажна цена е дадена за парцел с площ 4 дка, разположен в района на Летище София.

През цялата изминала година активното търсене на висок клас жилища бе съпроводено oт по-малък натиск на офертните цени. Ако през 2021 и 2022 г. около 30% от сделките се сключват без коментар, то през 2023 г. делът им е 50%. В 15% от случаите продажната цена е дори по-висока от първоначално обявената.

Средна отстъпка от офертната цена

	Апартамент	Къща
2019	-7%	-11%
2020	-10%	-12%
2021	-6%	-7%
2022	-6%	-10%
2023	-6%	-8%

Ново строителство

Интересът към новото строителство е актуална тенденция и на пазара на висок клас жилищни имоти. През 2023 г. Unique Estates регистрират ръст от 15% повече запитвания за нови проекти в сравнение с предходната 2022 г. Най-атрактивни за купувачите са затворените комплекси с цялостна поддръжка и висококачествено, луксозно изпълнение. Клиентите се интересуват от умни сгради с функционално и модерно обзавеждане на общите пространства и апартаменти с високи тавани, много светлина и иновативен интериор.

Кредити и лихви

И през 2023 г. около 50% от сделките за жилища у нас са сключени с кредит, като в луксозния сегмент техният дял е 40%. Външното финансиране, което използват купувачите на висок клас апартаменти и къщи, е около 70% от стойността на сделката.

„Началото на 2024 г. ни изправя пред нов спад на лихвите на фона на драстичния ръст в Европа. Нашите клиенти традиционно са хора с добра финансова култура и предпочитат покупка с ипотечен кредит, тъй като са наясно, че парите у нас в момента са много достъпни. И макар банките в България леко да затегнаха критериите си за кредитиране, заемите, които отпускат, са по-големи. Смятам, че трябва да сме подготвени за различни сценарии и да следим курса, по който ще поеме ЕЦБ”, казва Весела Илиева.

Наеми

Наемният пазар в столицата отново е активен. След забавянето на интереса в началото на 2023 г., от втората половина на годината се отчита постоянно нарастващо търсене. То е резултат от ръста в продажните цени на жилищата и очакванията за покачване на лихвените проценти.

В същото време, предлагането не съумява да удовлетвори търсенето и на този пазар, посочват от Unique Estates. Дефицитът на хубави къщи и апартаменти на нива 1 200-1 500 евро ведно с ръста на наемните нива, отваря възможност за пренасочване на част от клиентите към пазара на ново строителство.

В последните месеци на годината активните наематели са предимно българи, тъй като обичайно релокацията на кадри от чужбина се случва в периода март-септември. Основната активност на пазара през годината е била на нива между 800 и 1300 евро, посочват от Unique Estates.

Наемните нива са се покачили с 5% от началото на годината. Продължаващата тенденция на дефицит в предлагането на къщи под наем, както и на висок клас обзаведени апартаменти с три спални, при наличие на постоянно търсене, е предпоставка за покачване на наемните цени на подобни имоти в следващите месеци.