Анализ на пазара на недвижими имоти в България за второто тримесечие на 2017 г.

Динамично полугодие на пазара на луксозни имоти

В своя анализ на пазара на недвижими имоти в България за второто тримесечие на 2017 г., консултантската компания за имоти от най-висок клас Unique Estates очертава няколко стабилни и интересни факти и тенденции:

• Активният пазар скъси наполовина времето за вземане на решение за покупка
• Стабилни цени и ограничено предлагане характеризират сегмента на луксозните имоти през полугодието.

Обзор
Ръстът на икономиката и кредитирането бяха ключови фактори за динамичното развитие на пазара на имоти и през второто тримесечие на 2017, а по всичко личи – водещата им роля ще продължи и в бъдеще.

По последни данни брутният вътрешен продукт на страната запазва устойчивия си темп на нарастване с 3.5%, движен основно от вътрешното потребление и експорта. Кредитирането също расте, като през май годишният ръст при жилищните заеми е достигнал 3%, а общият обем се е увеличил до почти 9 млрд. лв. В същото време лихвите по жилищните кредити продължават да намаляват и актуалните им стойности към май вече са били 3.96% за заеми в лева по данни на БНБ.

Оживлението в икономиката и активността на банките насърчават все повече клиенти да излязат на имотния пазар, както с цел задоволяване на жилищни нужди, така и за инвестиция. Липсата на добри инвестиционни алтернативи също работи в полза на по-високата активност на купувачите през последните тримесечия.

Пазарът през тримесечието
Със средно 41% ръст на продажбите и 18% ръст на наемите пазарът на луксозни имоти отбелязва динамично първо полугодие на 2017, показва статистиката на Unique Estates. След силния старт на годината като запитвания и сделки високата активност се запазва и през пролетните и летните месеци.

„За трета поредна година в луксозния сегмент лятото е много интензивен сезон откъм запитвания и сделки“, отбеляза Весела Илиева, управляващ партньор в Unique Estates.

Според нея тази активност излиза извън стандартния пазарен цикъл, при който най-силните периоди през годината са май – юли и октомври – декември. Като причини тя посочва нарастващия интерес към покупки на къщи и растящия брой българи, които живеят и работят в чужбина, но ползват ваканцията си за инвестиция в имот. Тези фактори превръщат лятото не само в активен сезон, но и във време за договаряне на големи сделки, като през последните години не липсват и продажби за над 1 млн. евро.

„Това, което наблюдаваме в момента, не е просто ръст на пазара, но и по-различна динамика. От една страна продажбите на къщи нарастват, а при тях основната част от огледите се правят през лятото, за да се разгледа дворът. Освен това през този сезон се връщат хората, живеещи в чужбина, и тогава са склонни да отделят време за огледи“, коментира Весела Илиева.

На базата на регистрирания по-висок интерес Светослава Георгиева, оперативен директор на Unique Estates, откроява две основни групи клиенти. „Първите са хора, които подхождат мотивирано към покупка на имот и приемат реалностите на пазара в желанието си да стигнат до сделка. Втората група са клиенти, които по-скоро проучват и се информират, но реално не са решили да направят покупка, а тестват пазара“, обобщи тя.

И през второто тримесечие на 2017 се запазва тенденцията за ръст на сделките с луксозни имоти с инвестиционна цел. Причините са подобряващите се условия за финансиране от страна на банките, ръстът на пазара и липсата на добри инвестиционни алтернативи.

В луксозния сегмент тези купувачи са с бюджет до 300 000 евро, като търсенето е основно за апартаменти в престижни райони, които лесно се реализират на наемния пазар. В същото време нараства и делът на клиентите, които търсят печалба от препродажба в рамките на година. Най-често това са хора с бюджет около 150 000 – 200 000 евро, които купуват жилища за ремонт в централните части на София. В стандартния случай те инвестират около 50 000 евро в пълно обновяване на имота и го препродават в рамките на няколко месеца, като търсената цена е 250 000 – 280 000 евро. Подобни сделки обаче са редки, тъй като жилища с такъв потенциал трудно се намират на пазара. С препродажби от този тип най-често се занимават съпругите на заможни бизнесмени, а предпочитаните локации са районите около НДК и Докторски паметник, както и преките на бул. „Витоша“, бул. „Патриарх Евтимий“ и др.

„В момента има ниша за подобни сделки, защото много клиенти търсят апартаменти за собствени нужди, но нямат време за ремонт или им е трудно да си представят как ще изглежда жилището в завършен вид. Такива купувачи искат нещо готово за живеене. Когато става въпрос за българи в чужбина, липсата на време е още по-силен фактор, защото те са тук за кратко“, посочи Весела Илиева.

Цени, търсене, предлагане
Подобно на търсенето в масовия сегмент, и това на луксозни имоти остава активно през първото полугодие на 2017. Основната част от запитванията са в диапазона 250 000 – 450 000 евро, като за тези пари се търсят апартаменти с поне три спални или къщи в затворени комплекси.

Запазва се интересът към новото строителство, като предпочитани са апартаменти в малки, качествено изпълнени сгради в добрите квартали на София. Предлагането обаче остава слабо, тъй като по-голямата част от новите проекти са в начален етап и все още не са на пазара. Очакванията са до края на годината дисбалансът между търсене и предлагане да се запази.

В сегмента на къщите интересът е в две посоки. Масовото търсене е насочено към редови или самостоятелни къщи в затворени комплекси, като най-често купувачите са семейства с деца. В по-високия ценови сегмент – над 600 000 евро, се търсят самостоятелни къщи, ново строителство, с голям двор, модерни архитектура и интериор и съвременни технологии, но и тук предлагането е слабо.

Наемният пазар също остава силен, като интересът е основно към жилища в сгради с професионална поддръжка и различни услуги – рецепция, почистване, спортен център, ресторант. Наемите на апартаменти в подобни сгради се движат около 1500 евро за жилище с една спалня и около 2000 евро за такова с две спални. Търсенето е основно от хора, чийто бизнес налага периодично да пребивават в София. Предпочитани райони за такива наеми са елитните квартали, като „Лозенец“, „Изток“, „Изгрев“, „Гео Милев“, „Иван Вазов“.

В ценови план промени на пазара на луксозни имоти през първото полугодие няма. Данните на Unique Estates показват, че активността на пазара се отразява по-скоро върху намаления срок за сключване на сделките – ако преди няколко години реализацията на един имот отнемаше около шест месеца, в момента при пазарна цена до сделка се стига за един до три месеца.

Очакванията на Unique Estates са до края на годината цените да нараснат с не повече от 5%. Сходно е развитието в масовия сегмент на пазара на жилища, където през първата половина на 2017 цените леко нараснаха само в определени квартали на столицата.

Пазарът по райони

• Докторски паметник

Търсенето в района е основно за аристократични стари апартаменти с 2 – 3 спални, за ремонт. Кварталът попада най-вече в полезрението на купувачи, търсещи жилища с инвестиционна цел. Не предлага масово търсеното в момента на пазара ново строителство. През последното полугодие цените претърпяха незначителен спад, но остават сред най-високите в София.

• Център

Обхваща централната част между бул. „Ал. Дондуков“, Ларгото, бул. „Христо Ботев“, бул. „Витоша“, НДК и бул. „Евлоги и Христо Георгиеви“. Подобно на Докторски паметник, е привлекателен основно за купувачи с инвестиционна цел, но през последните тримесечия много хора преоткриват тази част от София като място за живеене. Цените са стабилни.

• Южни райони

Обхващат кварталите покрай бул. „България“ и Южния парк, които традиционно са в полезрението на купувачите на луксозни имоти. Търси се предимно ново строителство за живеене и инвестиция. Лек ръст на цените през полугодието.

• Елитни квартали

Тази категория обхваща престижните квартали с по-централно местоположение като „Лозенец“, „Иван Вазов“, „Изток“, „Изгрев“, „Яворов“. Търсенето е насочено както към нови жилища, така и към стари тухлени апартаменти в поддържани сгради, но предлагането е слабо. Развит наемен пазар. Със започването на нови жилищни проекти около хотел „Маринела“ интересът на купувачите към района нараства. Цените през шестмесечието остават стабилни.

• Витошка яка

Традиционно най-силен в тези райони е пазарът на къщи, но се предлагат и имоти в затворени комплекси. Към кварталите в подножието на Витоша се ориентират купувачите на висок клас къщи – над 500 000 – 600 000 евро. Търсенето е за имоти с модерни архитектура и вътрешен дизайн, басейн и технологично оборудвани, но предлагането е слабо.

Стратегия – пътят към успешна сделка

Растящият интерес за наем и покупка постави собствениците на луксозни имоти в силна позиция през последните години. Благоприятната пазарна среда обаче не гарантира бърза и успешна сделка. За да се реализира успешно имот на пазара, трябва да се заложи на добра подготовка преди продажба, като се обърне внимание на няколко ключови фактора:

• Цената

От голямо значение е предлаганият имот да излезе за продажба на адекватна на пазара цена. За целта купувачът може да потърси информация за аналогични сделки от посредника, който го консултира. Пазарната цена е предпоставка за интерес и оферти от потенциални купувачи още през първите седмици от публикуване на офертата. Честа грешка е в желанието си за по-висока цена продавачите да предлагат имота с 20 – 30% над пазарната цена с идеята да отстъпват при преговори. Така обаче отказват купувачите, които не са склонни да разглеждат оферти, значително превишаващи бюджета им.
Таргетирано предлагане
Луксозните имоти изискват индивидуален подход и често пъти преди да излезе на пазара даден апартамент или къща се предлага на ограничен брой потенциални клиенти. Това е част от т.нар. предпродажбена стратегия, която е особено важна при уникални имоти в ценовата категория над 600 000 – 700 000 евро. При подобни продажби подходът най-често е имотът да се предлага индивидуално на малък кръг потенциални купувачи, които биха проявили интерес. Open House събитията, при които група подбрани купувачи имат достъп до имота в рамките на специално организирано парти в него, също са работещ инструмент.

• Личният подход

Каквато и стратегия за продажба да бъде избрана, личният контакт с потенциални купувачи е от изключително значение. Големите консултантски компании с опит в сегмента на луксозните имоти имат широка база с дългогодишни клиенти, с които са в постоянна връзка. В много случаи при наличие на ексклузивна оферта, тя се предлага персонално първо на такъв тип клиенти и не стига до масовия пазар.

• Технически похвати

Технологиите са задължителна част от всеки бизнес и в много случаи – отлично средство за привличане на клиенти и изтъкване на предимствата на дадена оферта. На имотния пазар налагаща се практика е представянето на даден имот с видео заснемане, при което клиентите могат да придобият първоначална представа и при проявен интерес да се организира оглед.