Какви документи са необходими при покупко-продажба на луксозен имот?

Нотариалната сделка се подписва в един ден, но историята на собствеността може да се простира десетилетия назад. Имотът може да е купуван, наследяван или преустройван, а гаражът и допълнителните помещения да са придобити отделно. При покупко-продажба на недвижим имот тези обстоятелства определят кои документи са необходими и какво точно ще бъде описано в договора. Данните от кадастъра, данъчната оценка и справката за вписани тежести допълват проверката според конкретния случай. Началото е документът, с който продавачът доказва собствеността си. 

С какъв документ се доказва собствеността?

Продавачът представя документа, въз основа на който е придобил имота. Това може да е нотариален акт от предходна покупка или дарение, договор за делба, съдебно решение или друг документ според конкретния случай. При наследствен имот се проследява и собствеността на наследодателя, а удостоверението за наследници показва кои лица са призовани да наследяват.

Когато в цената влизат жилище, отделен гараж и дял от земята, проверката обхваща всеки от тези елементи. Съществуващият акт на продавача доказва основанието за неговото право; той не е новият акт, с който купувачът ще придобие имота. При окончателната сделка нотариусът проверява собствеността на прехвърлителя и законовите изисквания за прехвърлянето.

Съвпадат ли документите с имота, който се предлага?

Кадастралната скица се отнася до поземлен имот, а схемата до самостоятелен обект в сграда, например апартамент или гараж. Данните в тях се съпоставят с документа за собственост и с описанието, по което страните преговарят. Идентификаторът, предназначението и площта трябва да бъдат изяснени, ако между документите има разминаване.

Скицата и схемата нямат общ шестмесечен срок на валидност. Издаденият документ остава актуален, докато данните за имота не се променят. При промяна се издава документ, който отразява новото състояние.

Какво точно включва продажбата?

Това са детайли с голяма стойност за бъдещия собственик, но описанието им в офертата невинаги показва правния им статут. „Две паркоместа“ например може да означава самостоятелни гаражи, идеални части от общ гараж с разпределено ползване или друга уредба. Означеното на терен място само по себе си не дава отговор.

Същата прецизност е нужна, когато имотът се предлага с тераса или градина за изключително ползване. Документите трябва да покажат дали се прехвърля собственост, идеална част или определено право на ползване. След като това е установено, обхватът на продажбата може да бъде описан ясно и в договора. Купувачът знае за какво плаща, а продавачът представя имота с точните му предимства.

Какво удостоверява данъчната оценка?

Удостоверението за данъчна оценка се издава от общината. То е част от подготовката на сделката и не бива да се бърка с оценката на имота на пазара. Срокът му има значение при насрочване на изповядването. Издадените до 30 юни удостоверения обичайно са валидни до тази дата, а издадените след нея до края на календарната година. Ако задълженията за имота са платени за цялата година и това е отбелязано в удостоверението, то важи до края на годината независимо кога е издадено.

От май 2024 г. продавачът не представя хартиена декларация по чл. 264 от ДОПК за публичните си задължения. Нотариусът извършва електронна проверка в НАП. Продавачът има интерес да провери задълженията си предварително, за да може евентуален въпрос да бъде решен преди уговорената дата за сделката.

Какво показва проверката в Имотния регистър?

Удостоверението от Агенцията по вписванията показва вписванията, отбелязванията и заличаванията в заявения обхват. То помага да се установят обстоятелства като вписана ипотека или възбрана. Проверката се прави за точния имот и с внимание към периода и историята на собствеността.

Наличието на ипотека не означава, че продажбата непременно отпада. Означава, че страните трябва да договорят как ще се погаси обезпеченото задължение и как ще се осигури заличаването на ипотеката. Тези условия се изясняват преди окончателното прехвърляне.

Кога са нужни допълнителни документи?

Списъкът с необходими документи за продажба на имот се разширява според собственика и историята на имота. При наследяване е необходимо удостоверение за наследници и проследяване на правата на наследодателя. Ако продавачът е дружество, се проверява кой има право да го представлява. При имот в строеж се разглеждат и документите за строителството и етапа на завършеност.

Семейното положение също може да промени подготовката. Съпрузите се разпореждат съвместно с имот, който е тяхна съпружеска имуществена общност. Дори имотът да е лична собственост на единия, продажбата на семейното жилище изисква съгласието на другия при предвидените в закона условия.

Ако страна се представлява от пълномощник, за сделката е необходимо писмено пълномощно с нотариално удостоверяване на подписа и съдържанието, извършени едновременно. При документи, издадени в чужбина, изискванията за удостоверяване и превод се уточняват според държавата и вида на документа. Пред нотариуса страните представят и предвидената декларация за гражданство и гражданско състояние.

Кога се подписва новият нотариален акт?

Ако страните сключват предварителен договор, в него следва да опишат имота и включените в цената права така, както са изяснени от документите. Там се уговарят плащанията, сроковете, предаването на владението и действията по съществуващи тежести, ако има такива. Предварителният договор сам по себе си не прехвърля собствеността.

Новият нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот се подписва при окончателната сделка пред нотариус. Подготовката преди този момент дава възможност описанието на дома, договорените условия и правата, които купувачът придобива, да съвпадат.

В Unique Estates съдействаме за подготовката на документите и за необходимите проверки на всеки етап от сделката. Ако обмисляте продажба, разкажете ни за имота. Разговорът може да започне с това какво включва той и как следва да бъде представено.

Често задавани въпроси 

Как се описва обзавеждането, ако влиза в цената?

Когато имотът се продава с мебели, техника или осветление, страните уточняват писмено какво ще остане в него. Опис с конкретните вещи и състоянието им може да се приложи към договорените условия и да се използва при предаването на имота. Така изразът „напълно обзаведен“ има ясен смисъл и за двете страни.

Може ли да се продаде имот с действащ договор за наем?

Да. Продажбата не прекратява автоматично наема. Срокът на договора, вписването му и неговата достоверна дата имат значение за правата на наемателя спрямо новия собственик. Ако купувачът очаква да получи свободен имот, условията и датата на освобождаването трябва да се изяснят преди сделката.

Какво се проверява, ако разпределението на имота е променяно?

Сегашното състояние се сравнява с одобрените проекти и документите за извършените работи, когато такива са били необходими. Не всеки интериорен ремонт изисква разрешение за строеж. Обхватът на промяната има значение, особено ако са засегнати конструкцията или предназначението на помещенията.

Какво е важно при имот в затворен комплекс?

Поискайте условията за управление и поддръжка на общите части: какви услуги се предоставят, как се определят вноските и има ли неплатени суми. При жилищен комплекс от затворен тип вписаният договор за управление може да обвързва и следващия собственик. Тази проверка дава на купувача представа за ангажиментите след придобиването.