Защо ни е необходим предварителен договор за покупко-продажба на имот и примери

След като сте разгледали различни предложения и сте избрали своя бъдещ дом, предстои да съгласувате с продавача как ще протече покупката. Разговорът постепенно се насочва към сроковете за плащане, подготовката на документите и датата, на която ще получите ключовете. При имот от висок клас е възможно да има и допълнителни уговорки за обзавеждането или довършителните работи, които е добре да бъдат уточнени още на този етап.

Когато до нотариалната сделка е необходимо време, купувачът и продавачът могат да се обвържат с предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот. В него се описват условията, при които ще бъде прехвърлен имотът, както и ангажиментите на двете страни до този момент. Внимателният преглед преди подписване помага да изясните какво придобивате, кога дължите отделните суми и как ще се процедира, ако договореното не бъде изпълнено.

Какво Ви дава предварителният договор?

Предварителният договор обвързва купувача и продавача, докато се подготвят документите, плащането и нотариалното прехвърляне. Законът за задълженията и договорите (ЗЗД) изисква писмена форма и уговорки за съществените условия на окончателния договор. При продажба на имот основни са индивидуализираният предмет и договорената цена, както и яснотата кои лица поемат задълженията.

За Вашата подготовка са необходими и точни срокове, условия за плащане и последици при неизпълнение. Разликата между законовия минимум и съдържанието, което защитава интереса Ви в конкретната сделка, може да бъде съществена. Договорът трябва да отговори и на въпроса какво ще се случи, ако някое от очакваните събития не настъпи навреме.

Уговорете и задълженията на продавача през този период, включително да не договаря продажбата с други купувачи и да не обременява допълнително имота. Подобни клаузи предвиждат договорна отговорност; подписването на предварителния договор само по себе си не блокира разпореждане с имота в полза на трето лице.

Какво да проверите преди подписването?

Проверката започва от собствеността и правото на лицето отсреща да поеме обещаните задължения. Адвокатът следва да прегледа основанието за придобиване, евентуалната съсобственост, приложимия съпружески режим и представителството, ако продавачът е дружество или действа чрез пълномощник. Обхватът се определя от историята на конкретния имот.

Необходима е и проверка за вписани права и тежести. Агенцията по вписванията посочва, че удостоверението за имот отразява вписванията, отбелязванията и заличаванията към момента на изготвянето му. Между предварителния договор и окончателната сделка може да изминат месеци, което налага актуализиране на проверката преди прехвърлянето.

Юридическият преглед и техническата проверка имат различни задачи. При къща с пристройка, преустроен апартамент или покривна тераса е разумно специалист да съпостави състоянието на място със строителните документи. Ако има въпрос за изясняване, уговорете кой ще представи необходимото доказателство, в какъв срок и как това се отразява на плащането.

Какво трябва да съдържа предварителен договор за продажба на имот?

Добре подготвеният предварителен договор за продажба на имот описва придобиваните права, финансовите ангажименти и последователността до окончателната сделка. При прегледа му е полезно да проследите дали всяка договорена подробност има достатъчно конкретен текст или приложение.

Имотът и всичко включено в цената  

Жилището се описва по документите, с относимите идентификатори, площи и прилежащи части. За гаражите, складовете и правата върху земята трябва да е ясно какво конкретно се придобива. Когато предложението включва паркомясто или част от двор за ползване, поискайте правното основание да бъде изяснено и отразено в договора.

При обзаведен имот приложете опис на мебелите и оборудването, които остават. В него могат да се посочат моделите на уредите, вграденото обзавеждане и елементите, които продавачът ще изнесе. Снимките допълват описа, когато са датирани, еднозначно свързани с него и приети от страните. Така при предаването ще разполагате с общ ориентир за договореното състояние.

Общата цена и допълнителните разходи  

Посочете общата цена, включените обекти и каква част от сумата се дължи на всеки етап. Ако има отделна цена за гараж или обзавеждане, тя следва да е ясно разграничена. При продажба от дружество изяснете дали посочената сума включва ДДС, когато данъкът е приложим.

Разпределете и разходите по подготовката и прехвърлянето. При комплекс поискайте предварително условията за управление и поддръжка, включително таксите и начина за промяната им. Тези плащания са част от бъдещия Ви бюджет за имота и заслужават преглед, преди да се обвържете с покупката.

Сроковете и необходимото съдействие  

Определете крайна дата за окончателната сделка и срокове за документите, от които тя зависи. Продавачът може да трябва да представи банково писмо за съществуващ кредит, а купувачът да организира оценка и финансиране. Всяка страна трябва да знае какво подготвя и кога другата ще го получи.

Уговорете и начина за уведомяване, включително адресите за кореспонденция. Формулировка като „след предоставяне на документите“ оставя въпроси, ако липсват конкретен списък, срок и начин за удостоверяване на получаването им.

Капаро, аванс и задатък: какво плащате при подписването?

Думата „капаро“ сама по себе си не дава достатъчна яснота за последиците от плащането. В договора следва да се определи дали сумата е аванс по цената, задатък с обезпечителна функция или друго уговорено плащане. Авансът се приспада от цената; режимът на задатъка включва и последици при неизпълнение.

При задатък, платен от купувача, чл. 93 ЗЗД предвижда следните възможности: ако купувачът не изпълни задължението си по причина, за която отговаря, изправният продавач може да се откаже от договора и да задържи сумата. Ако за неизпълнението отговаря продавачът, изправният купувач може при отказ от договора да поиска задатъка в двоен размер. Прилагането на тези правила зависи от конкретното неизпълнение и предприетите действия.

Няма законово изискване първото плащане да бъде 10% от цената. Размерът се договаря, както и функцията на сумата. При условна покупна цена от 1,2 млн. евро плащане от 10% би било 120 000 евро. Този пример показва защо условията за задържане или връщане трябва да са прегледани преди превода.

Как да съгласувате плащанията при съществуваща ипотека?

Когато върху имота има ипотека, поискайте предварително уточнена последователност с участието на банката кредитор. Тя трябва да обхваща дължимата сума, сметката за погасяването, необходимите документи и действията за заличаване на ипотеката. Обещанието на продавача да погаси кредита след получаване на цената оставя твърде съществена част от организацията неуточнена.

За окончателното плащане може да се обсъди специална банкова сметка на нотариуса. Чл. 25а от Закона за нотариусите и нотариалната дейност предвижда такава възможност, като условията за внасяне и нареждане на сумите се уреждат с писмено споразумение между нотариуса и страните.

При този вариант уточнете срещу какви документи ще бъдат освободени средствата, какви такси се дължат и как ще се процедира при забавяне. Ако покупката се финансира с кредит, цялата схема трябва да е съгласувана и с финансиращата банка.

Какво да уговорите, ако купувате с банков кредит?  

При покупка с кредит договорете предварително как ще се процедира при отказ за финансиране, по-ниска банкова оценка или забавено одобрение. Самото записване, че остатъкът ще бъде платен с банков заем, не урежда достатъчно подробно всяка от тези ситуации.

Клауза за финансиране може да предвиди срок за кандидатстване, необходимото съдействие от продавача и доказателствата за банковото решение. Следва да е ясно при какви обстоятелства срокът се удължава, кога страните могат да прекратят отношенията и какво става с вече платеното. Отделете отказ, свързан с платежоспособността на купувача, от проблем в документите или статута на имота.

Практическата тежест на тези уговорки се вижда в Решение № 186 от 24 март 2026 г. по гр. д. № 2489/2025 г. на ВКС. По разгледания случай съдът приема, че договорът е прекратен по взаимно съгласие, без установена неизправна страна, и постановява връщане на платения задатък. Общият текст, че страните нямат допълнителни задължения, не е приет като основание продавачите да запазят получената сума.

За подготовката на Вашата сделка полезният извод е да бъдат описани изрично и последиците от прекратяването, включително срокът за възстановяване на сумите.

Какво се добавя при покупка на имот в строеж?  

При имот в строеж договорът трябва да обхване и обещания резултат. Поискайте план на конкретния обект и техническа спецификация с достатъчна яснота за довършването, оборудването и общите части. Ако определени материали или системи са съществени за избора Ви, уточнете как ще бъдат описани и при какви условия могат да се заменят.

Свържете отделните вноски с ясно установими етапи и посочете документите, които удостоверяват достигането им. Разграничете срока за прехвърляне на собствеността от сроковете за завършване, въвеждане в експлоатация и предаване. За всяко събитие трябва да има отделна уговорка, когато датите не съвпадат.

Предвидете как се установява окончателната площ и дали отклонение променя цената. Прегледайте клаузите за индексация, допустимите промени по проекта и основанията за удължаване на сроковете. При цена, зависеща от бъдещо събитие, купувачът трябва да може да проследи начина на изчисление и условията, при които приема промяната.

Какво следва при забавяне или отказ от сделката?

Договорът следва да разграничава закъсняло плащане, непредставени документи, забавено освобождаване и отказ да се сключи окончателната сделка. За всяко от тях могат да бъдат уговорени подходящи последици, включително неустойки и срокове за отстраняване на неизпълнението. Самото изтичане на договорена дата не означава непременно, че всички отношения автоматично са прекратени.

Възможностите за разваляне, връщане на суми и обезщетение се преценяват според договора и закона. При наличието на необходимите предпоставки всяка страна може да поиска по съдебен ред сключване на окончателния договор по чл. 19, ал. 3 ЗЗД. Тази защита изисква съдебно производство и не замества предварителните проверки.

Ако възникне спор, правният преглед трябва да предхожда уведомлението за отказ или разваляне. Изборът на действие има значение за това какво ще можете да претендирате впоследствие.

Как да уговорите предаването на дома?

Окончателната сделка и получаването на ключовете могат да бъдат на различни дати. Запишете кога имотът ще бъде освободен, в какво състояние ще се предаде и какви последици ще има при забавяне. Ако жилището е отдадено под наем, изяснете договора и фактическото освобождаване преди поемането на ангажимент.

Предвидете приемо-предавателен протокол, в който да се отразят състоянието, наличното оборудване, показанията на уредите и предадените средства за достъп. При технически системи поискайте относимите инструкции, гаранционни документи и наличната сервизна история. Уточнете кои установени дефекти ще се отстранят преди предаването и как ще се потвърди изпълнението.

В Unique Estates подхождаме към покупката чрез лична среща и подбор според Вашите изисквания. Нашите консултанти съдействат при обсъждането на предложенията, преговорите и подготовката на сделката. Конкретните договорни клаузи следва да бъдат прегледани от адвокат с оглед на имота, финансирането и договорените условия.

Често задавани въпроси

Задължителен ли е предварителният договор за покупко-продажба на имот?

Страните могат да преминат директно към окончателна нотариална сделка, ако са подготвени за нея. Предварителен договор за покупко-продажба на имот е полезен, когато между постигнатото съгласие и прехвърлянето остава време за документи, финансиране или изпълнение на други условия.

Необходима ли е нотариална заверка на подписите?  

Общото изискване за предварителен договор за продажба на недвижим имот е писмена форма. Нотариалната заверка на подписите не е задължителна по чл. 19 ЗЗД. Тя не прехвърля собствеността и не заменя проверката на документите или прегледа на уговорките.

Как се удължава срокът за окончателната сделка?  

Когато страните постигнат съгласие, промяната се оформя с писмен анекс. В него е полезно да се посочат новата дата, отражението върху плащанията и останалите засегнати задължения. Уточнете и как се уреждат последиците от вече настъпило забавяне, вместо да оставяте този въпрос за следващ разговор.