Особености на договора за наем на имот

Когато наемате ново жилище е важно да се запознаете обстойно с договора за наем на недвижими имоти. За целта може да разгледате спецификите на този вид договори и примерен такъв тук!

Специфики на договора за наем на имот

Договорът за наем е правно регламентиран в Закона за задълженията и договорите (ЗЗД), като с него, наемодателят се задължава да предостави на наемателя една вещ, в конкретния случай недвижим имот за временно ползване, а наемателят да му изплаща определена договорена сума за периода на ползването. Този нормативен акт дава широка свобода на договорки между двете страни, като единственото изискване е те да не противоречат на добрите нрави, морала и да не нарушават закона.

Договорът трябва да съдържа правата на наемателя

Основните права на наемателя са свързани с правото на спокойно пребиваване, използване на вещите в жилището и право да изисква ремонт от наемодателя, когато се касае за сериозни повреди.

Наемодателят е длъжен да осигури на наемателя спокойно ползване на имота, като освен това, да го защитава от вмешателство на трети лица. Това означава, например, че наемодателят няма право да прави основен ремонт на жилището или имота си, с който би могъл да попречи на спокойното пребиваване на наемателя в него. Освен това, наемодателят има задължение да защитава своя наемател, при неудобства, причинени от съседите например.

Според Закона за задълженията и договорите, големите ремонтни дейности се поемат от наемодателя. При наличие на сериозни повреди, които засягат конструкцията на сградата, като например поправка на покрива, смяна на водопроводна или канализационна система, те се поемат от наемодателя. Дребните поправки, като например смяна на счупени брави, пребоядисване на стени, се правят за сметка на наемателя.

В договора за наем може да се уговори условие наемателят да има право да развали договора без предизвестие в случай, че собственикът не изпълнява своите задължения по него. Също така, наемателят има право на обезщетение от собственика, което може да изиска в случай, че наемателят реши да прекрати договора преди изтичането на срока, за който е сключен. В случай, че правата на наемателя са нарушени от страна на наемодателя, наемателят е в правото си да му потърси съдебна отговорност чрез подаване на иск, но това е валидно само при наличие на сключен договор за наем.

В договора за наем следва да се уговори и дали имотът може да се преотдава под наем от наемателя. Според ЗЗД ако липсва изрична забрана от наемодателя, то наемателят може да пренаема имота, но остава задължен по отношение на наемодателя за заплащане на възнаграждението.

Трябва да включва и задълженията на наемателя

По време на договора наемателят няма правопроизволно да сменя договореното ползване на имота и предназначението му или да го ползва по начин, различен от уговорения без изричното съгласие на наемодателя, дадено предварително или за всеки конкретен случай. Освен това, ремонти и реконструкции в имота винаги трябва да бъдат съгласувани не само с наемодателя, но и със съответните общински технически отдели, за да бъдат извършени законно.

Текущите комунални разходи (ток, вода, парно, такси за общи части др.) за ползване на имота традиционно се заплащат от наемателя. Тъй като неплащането им може да доведе до сериозни последици за наемодателя, особено при прекратяване на договора, то в практиката се е наложило при сключване на договора за наем да се предоставя депозит, който обикновено е в размер на един месечен наем, но може да се договори и по друг начин. Депозитът покрива не само неплатени консумативи, но и евентуални щети по апартамента или оборудването, които са възникнали по време на действието на договора.

Страните имат пълна свобода да определят съдържанието на договора. Единственото условие е клаузите му да не противоречат на закона. Ето затова могат да бъдат включени специфични задължения за наемателя, например: да не се отглеждат домашни любимци в жилището, да не се пуши в помещенията, да се поддържа добра обща хигиена, да не пребивават други хора, освен наемателите и други. Също може да бъдат уговорени и специфични права на страните, като например, правото на наемодателя на оглед на имота един път месечно.

За сигурност на страните препоръчително е договорът да е в писмена форма

Законът не изисква задължителна форма на договора за наем – например писмена или нотариална, достатъчно е съгласието и на двете страни. Въпреки това в гражданските и търговските отношения се е наложила писмената форма на договора за наем, която е силно препоръчителна с цел намаляване на рисковете и за двете страни, като за по-голяма сигурност законът предвижда възможност договорът за наем да се подпише и пред нотариус, за да има нотариално удостоверена дата. С подписването на договора пред нотариус, законът гарантира на наемателя сигурност при евентуална продажба на имота, че ще може да продължи да го ползва до края на срока му, но не повече от една година. В противен случай, без достоверна дата, договорът обвързва новия собственик все едно е безсрочен – т.е. може да го прекрати с едномесечно предизвестие.

Препоръчва се сроковете за плащане също да бъдат конкретно посочени в договора за наем. Например, заплащането на наемната цена може да се извършва от 1-во до 5-то число на месеца или в срок, който да бъде удобен и за двете страни. По този начин ще се избегне възникването на спорове, наемателят ще знае кога е най-удачно да предаде дължимата сума, а наемодателят ще знае кога да я очаква.

Допълнителна сигурност дава и другата законова възможност - договорът да се впише в Имотния регистър към Агенцията по вписванията. Смисълът на такова законово решение е, че когато договорът за наем е вписан в Имотния регистър, всеки потенциален купувач на имота може да провери в Агенцията по вписванията дали върху имота има тежести и респективно да прецени самостоятелно подходящ ли е за покупка.

Препоръчително е при предаване на имота да се състави приемо-предавателен протокол, в който се описва състоянието му. Колкото по-подробен е протокола, толкова по-лесно могат да се преодоляват спорни ситуации в последствие. При прекратяване на договора въз основа на този протокол се прави оценка и дали наемателят връща имота в същото състояние, като се отчита нормалното изхабяване с времето.

Договорът трябва да съдържа срок за наемане

При договор за наем на недвижим имот, за да защити интереса си, наемодателят следва да дефинира прецизно размера, сроковете и начина на плащане на наема, предназначението на използване на имота, при какви случаи има неизпълнение на задълженията на наемателя, неустойки и техния размер, връщането на наетия имот, както и други.

Договорът за наем може да бъде безсрочен, но може да бъде обвързан с определен в него срок, чиято продължителност, съгласно чл.229 от ЗЗД, не може да бъде повече от десет години, освен ако не се касае за търговска сделка. Всяка уговорка, надхвърляща максималния срок, би била недействителна и наемният срок ще се счита сключен в рамките на допустимата от закона продължителност.

Договорът за наем се прекратява с изтичането на предвидения в него срок. В случай че след изтичането му, наемателят продължава да ползва имота със знанието и без противопоставянето на наемодателя, договорът се счита продължен за неопределен срок. Договорът за наем може да се прекрати и с едностранно писмено предизвестие, когато в него е предвидена тази възможност. Ако не е уговорен срок, съгласно чл.238 от ЗЗД, всяка една от страните може да го прекрати, като отправи едномесечно предизвестие в писмена форма.

Прекратяването на договора може да се осъществява без предвидена санкция, но може да се предвидят и различни неустойки в различните хипотези. Неустойки могат да се предвидят и за неплащане в срок на уговорения наем – за всеки просрочен ден.