След пандемията, в унисон с очакванията за общ спад и забавяне на икономиката, предположенията за развитие на пазара на имоти бяха по-скоро песимистични. Прогнозите бяха свързани с понижение – както на броя сделки, така и на ценовите нива в страната. Тези очаквания касаеха всички сегменти. В жилищния сектор прогнозите не успяха да съвпаднат с реалността. Дори напротив – активността достигна рекордни нива, цените също не спираха да нарастват с устойчиви темпове. В същото време луксозният сегмент се е утвърдил като един от най-неподатливите във времена на криза. Луксозните стоки като цяло запазват стойността си поради качествата си и поради факта, че техните клиенти са с по-големи финансови възможности. Затова и те са разумен инвестиционен актив. Същият тренд е валиден на пазара на луксозни къщи и апартаменти – този пазар демонстрира рекорди, по-големи дори от достигнатите при масовите жилища.
През декември 2022 г. се отчете активност на пазара на луксозни имоти у нас, която достигна рекордни нива. Във второ тримесечие броят сделки в сегмента дори изпревари обемите, регистрирани през 2008 година. В същото време цените продължават да растат, но с по-умерени темпове в сравнение с тези при масовите имоти. Покачването във високия сегмент за периода януари-ноември 2022 година е с около 23% на годишна база.
В пика на рекордния период – т.е. първото тримесечие на годината, се отчитат показатели 15% ръст в цените на висок клас апартаменти и над 70% повече продажби през 2021 г. в сравнение с 2020 г.
Завишеният интерес и активното търсене на луксозни апартаменти и къщи кореспондира с благоприятните условия на жилищния пазар като цяло през 2021 и първата половина на 2022 година. Ключови фактори на пазара бяха безпрецедентно ниските лихвени нива, растящата инфлация и добрите възможности за влагане на спестяванията. Изключителният интерес за покупка в условията на сравнително ограничено предлагане дава основание на консултантите да определят ситуацията през 2021 г. като класически „пазар на продавача“. През 2022 г. започна тенденция на изравняване на двете страни, но изключително плахо.
В края на 2022 година се отчита интересна тенденция - не се сбъдват прогнозите от края на 2021 година, че на пазара ще излезе много ново строителство, което ще доведе до пренасищане и спад в ценовите нива. Разрешителните за строеж за нови сгради към края на третото тримесечие на 2022 г. все още не са достигнали обемите от 2021 г.
В началото на лятото на 2022 година немалко инвеститори замразяват своите проекти и продажби, което силно ограничи предлагането. Това в много голяма степен компенсира ограничения брой купувачи, които към същия период застанаха в изчаквателна позиция. Създаде се известна несигурност на пазара, а много клиенти в луксозния сегмент се обърнаха към имоти старо строителство от висок клас. Това от своя страна обуслови ценовия ръст именно на аристократичното масивно строителство.
През второто полугодие на 2022 година започва спад на интереса, но при по-висок процент от запитванията за луксозни къщи и апартаменти се достига до реална сделка.
Пазарните данни сочат за купувачи, които, макар и по-малко на брой към края на 2022 година, са по-сигурни и мотивирани. Те търсят имот за лично ползване и са взискателни към това, което получават срещу парите си. Най-често се интересуват от апартамент с 2 или 3 спални. Все по-голяма популярност добиват умните сгради, със системи за добра енергийна ефективност. Търсят се и нови луксозни имоти в затворени комплекси. Инвестиционно настроените купувачи към момента не са активни на пазара.
Тъй като луксозните стоки са актив с устойчива във времето стойност и много по-трудно се поддават на икономически сътресения, инвестицията в лукс винаги е била разумна стъпка. Това важи в пълна степен и за луксозните къщи и апартаменти, стига потребителите, които търсят сигурно вложение за парите си, да имат финансовата възможност да предприемат такава стъпка. Доходността в този сегмент традиционно е под 5% при отдаване под наем, но при регистрирания ръст от 30% в обема сделки за луксозни наеми през 2022 година се очаква тази възвръщаемост да се подобри.
В дългосрочен план – при препродажба, тя може да достигне много по-сериозни нива. Цените на имотите в дългосрочен план винаги вървят нагоре, а тези на луксозните жилища са дори с по-големи ръстове. Наличието на трофейни имоти в луксозния сегмент също не е за пренебрегване. През последната година се сключват сделки на рекордни цени. Налице са клиенти, които се решават на транзакции за жилища, които са стояли на надпазарни нива дълго време, а днес намират реализация, тъй като се доближават до пазарните реалности.
Всичко това стимулира инвестициите в луксозни сгради. Хората, които се интересуват от такъв продукт, купуват с дългосрочна цел. Нещо повече – особено в България имотите се предават от поколение на поколение. Придобивката на изключителен актив няма как да бъде напразна или погрешна инвестиция, тъй като подобен продукт е дефицитен, създава се по-рядко от масовия имот и няма да бъде построен идентичен в краткосрочен план. Такава инвестиция гарантирано преодолява неминуемите сътресения на иономическите цикли. Някои нови луксозни проекти у нас обещават възвръщаемост от над 15% при покупка на ранен етап. Анализите на пазара на луксозни имоти у нас действително показва все по-голям интерес на клиентите към покупка на зелено, при това в ранен етап на строителството. Ключово за развитието на инвестициите в луксозни сгради е българските инвеститори да предложат добри схеми на плащане, а крайните цени трябва да бъдат пазарни. Условията в момента отсяват далновидните предприемачи, което ще елиминира риска от свръхпредлагане и ще е предпсотавка а сигурна 2023 година в сферата на луксозните къщи и апартаменти.
Хотелите и търговските сгради преди ковид пандемията бяха сред предпочитаните инвестиционни решения за хората с добри финансови възможности. Поредицата от затваряния обаче, макар да не нанесе поражения върху жилищния сегмент, се отрази силно негативно на търговията, на туристическия, хотелския и ресторантьорския бранш. Затова и бизнес имотите и хотелите бяха сред най-засегнатите, което логично намали инвестиционния интерес към тях. Въпреки това в страната продължава да има много пари в брой и хората търсят различни варианти за вложение и инвестиция. Жилищният пазар се утвърди като най-сигурният сред имотите, а луксозният сегмент се установи като възможно най-разумният и печеливш вариант. Затова и търсенето на луксозни къщи и апартаменти се засили допълнително в годините след ковид пандемията. Много купувачи продължават да залагат на къщи в покрайнините на София, като немалко клиенти предпочетоха като алтернатива покупката на пентхаус в новопостроени сгради. Допълнителен стимул за това беше отчетеният през 2022 година дефицит в предлагането на луксозни къщи под наем – едва 10% от запитванията успяват да се удовлетворят от настоящото предлагане. Това прави покупката на луксозна инвестиционна къща стъпка с добра възвръщаемост.
Изгодното кредитиране в годините след ковид пандемията и рекордно ниските лихви по банковите заеми се отрази и на пазара в луксозния сегмент. Много от купувачите в сектора прибегнаха до кредитиране на сделките си, не защото нямат възможността да платят цялата сума със собствени средства, а защото икономическата логика предполага тези хора да се възползват от изгодните условия на банките. В същото време за своите спестени средства те потърсиха възможности за инвестиция, която може да бъде по-рискова, но и с по-добра възвръщаемост. Това е установен бизнес модел, който прави участниците в луксозния сегмент и активни кредитополучатели в условия на ниски лихви. Ето защо, изгодното кредитиране в годините след ковид пандемията беше катализатор не само в сегмента на масовите имоти, но и в този на луксозните апартаменти и къщи.