Луксозни имоти ново строителство: какво означават Акт 14, 15 и 16?

В предварителния договор Акт 14 може да отбелязва следващата вноска, Акт 15 да е свързан със завършването на строежа, а обещаният Акт 16 да служи като ориентир за нанасянето. Всяка от тези дати обаче удостоверява различно събитие. При покупка на жилище в строеж трябва да следите едновременно документите, условията за плащане и договореното изпълнение на апартамента и общите части. Първият въпрос възниква още при Акт 14: приета е конструкцията, но какво точно може да Ви бъде прехвърлено на този етап? 

Тези разграничения имат пряко значение за сделката. Те показват какво може да придобиете на съответния етап, кога настъпва уговореното плащане и от коя дата сградата може законно да се ползва. При имот от висок клас остава и въпросът дали изпълненото отговаря на обещаното за самото жилище и общите пространства.

Акт 14: приета конструкция

Акт 14 удостоверява приемането на конструкцията. Той е строителен документ, а не удостоверение за собственост и не е сам по себе си доказателство, че сградата е завършена в груб строеж.

Според Закона за устройство на територията грубият строеж предполага изпълнени ограждащи стени и покрив. Законът свързва с този етап и предмета на прехвърлителната сделка. Преди завършването му може да се прехвърля право на строеж; след него предмет на сделката може да бъде сградата или самостоятелен обект в нея.

При покупка на апартамент с Акт 14 поискайте да бъде изяснено какво точно ще придобиете с нотариалния акт и с кои документи се доказва достигнатият етап. Има значение и как са формулирани плащанията. Вноска, дължима при подписване на Акт 14, и прехвърляне на апартамент след удостоверен груб строеж могат да настъпят в различни моменти. Договорът следва да ги посочва отделно.

На този етап проектът все още е основният източник на информация за бъдещия дом. Сравнете одобрените чертежи с предложението за площта и разпределението на апартамента, терасата, складовото помещение и паркирането. Проверете и какви промени в проекта допуска договорът, кой ги одобрява и как ще бъдете уведомени за тях.

Акт 15: завършеният строеж се предава на възложителя

След приключване на строителството участниците в него съставят Акт 15. С този констативен акт те удостоверяват съответствието на строежа с одобрените проекти и приложимите изисквания. Актът оформя предаването от строителя на възложителя. Той не е приемо-предавателният протокол за Вашия апартамент и не разрешава обитаване.

За купувача това е етап, в който проектните документи вече могат да се съпоставят с изпълненото на място. При луксозна сграда проверката обхваща фасадата, дограмата, асансьорите, входните пространства, подземния гараж и предвиденото озеленяване. За конкретния апартамент водеща е договорената степен на завършеност: включени материали, инсталации, оборудване и работи, които остават за сметка на купувача.

Одобреният строителен проект и спецификацията към Вашия договор изпълняват различни функции. Съответствието на сградата с проекта не дава само по себе си отговор дали е положена договорената настилка или е монтиран избраният модел дограма. При предаването на жилището видимите несъответствия следва да бъдат описани в протокол със срок за отстраняване, вместо да останат предмет на устна уговорка.

 „Акт 16“: кой е документът за законно ползване?

В практиката „Акт 16“ е станал общо название за финала на строителството. Нормативният ред прави разграничение според категорията на строежа.

При строежите от първа до трета категория държавна приемателна комисия съставя протокол образец 16. Въз основа на него ДНСК издава разрешение за ползване. За строежите от четвърта и пета категория се издава удостоверение за въвеждане в експлоатация от органа, издал разрешението за строеж. При тях протокол образец 16 не е част от тази процедура.

Ако търсите апартаменти ново строителство в София с Акт 16, поискайте копие от издадения финален документ, независимо как е наречен в обявата. Проверете коя сграда, секция или етап обхваща той. Това е особено съществено при комплекси, които се изграждат и въвеждат в експлоатация поетапно.

Законното ползване започва след въвеждането в експлоатация на съответния строеж или част от него. Подписаният Акт 15 и получените ключове не заместват тази процедура.

Какво остава извън строителните актове?

Актовете проследяват строежа, но не описват изчерпателно продукта, който купувате. При имот от висок клас цената може да отразява определени материали, инженерни системи, общи пространства и начин на поддръжка. Те трябва да бъдат назовани достатъчно ясно в договора и приложенията към него.

Проверете как са описани фасадните облицовки, дограмата, отоплението и охлаждането, асансьорите и завършването на общите части. За терасата, градината и паркирането изяснете какви права ще придобиете. Отделно уточнете кой поема поддръжката на сградата и кои разходи са предвидени за собствениците. Красивото представяне на проекта не може да замени тези уговорки.

При апартаменти от строител в София с Акт 16 вече можете да сравните спецификацията с голяма част от изпълненото. Въведената в експлоатация сграда обаче може да съдържа жилища с различна степен на довършване. Преди окончателното приемане установете кои работи са включени в цената на Вашия апартамент и кога продавачът трябва да ги предаде.

В селекцията на Unique Estates за ново строителство в София можете да разглеждате проекти по етап на завършеност. При покупка на имот нашите консултанти ще Ви помогнат да съпоставите предложенията, документите и условията по сделката с изискванията Ви към бъдещия дом.

Често задавани въпроси

Възможен ли е ипотечен кредит за апартамент преди въвеждането в експлоатация?

Да, при определени условия. Банките преценяват конкретния проект, етапа на строителство, обезпечението и документите по сделката. Уточнете кога и при какви условия ще бъдат отпуснати средствата, преди да приемете график на плащане към продавача.

Може ли да се нанесете в завършена секция, докато останалата част от комплекса още се строи?

Възможно е, ако съответната секция е въведена в експлоатация по надлежния ред. Проверете дали издаденият документ обхваща Вашия вход и как са организирани достъпът, паркирането и ползването на общите части през следващите етапи на строителството.

Какво да направите, ако предварително обещан материал бъде заменен по време на строителството?  

Първо сравнете промяната с техническата спецификация и клаузите на договора. Поискайте писмено описание на предложения заместител и отражението му върху цената и срока. При значима за Вас характеристика, например вид дограма или система за отопление, договореното изменение следва да бъде документирано писмено.