Какви са нотариалните такси при покупка на скъп имот?

След като изберете жилище и обсъдите цената с продавача, подготовката за покупката придобива съвсем конкретни измерения. Уточняват се сроковете за плащане, документите и средствата, които трябва да бъдат на разположение при прехвърлянето. При имот с висока стойност разходите по сделката заслужават собствена сметка още преди подписването на предварителния договор, особено ако част от покупката ще бъде финансирана с кредит.

Под общото название нотариални такси при покупка на имот понякога се събират няколко различни плащания. Самата нотариална такса е едно от тях. Местният данък при придобиване и държавната такса за вписване имат отделно основание и се плащат на различни получатели. Разграничаването им позволява да прецените каква сума да предвидите и кои условия да договорите с продавача.

Кои плащания влизат в разходите по прехвърлянето?

При обичайна покупко-продажба на жилище основните разходи по прехвърлянето са нотариалната такса за акта, местният данък при възмездно придобиване и таксата за вписване в Имотния регистър. Към тях могат да се добавят суми за изготвяне на проекта на нотариален акт, преписи, удостоверявания и набавяне на документи.

За първоначална ориентация при покупка в София местният данък е 3%, а таксата за вписване е 0,1% върху приложимата основа. Основната нотариална такса се определя по прогресивна тарифа и има максимален размер. При материален интерес от 1 млн. евро тя е приблизително 1 526,89 евро без ДДС, или 1 832,27 евро с начислен 20% ДДС. Заедно с данъка и вписването това прави около 32 832 евро при условията, описани в примерите по-долу.

Тази сума е ориентир за посочените три плащания. Възнагражденията за посредничество и правна помощ, банковите разходи и евентуалната ипотека се планират отделно. Ако сравнявате две оферти за луксозни апартаменти, добре е към всяка да има бюджет за придобиването, съобразен с конкретните условия

Как се определят основата и нотариалната такса?

За стандартна продажба на недвижим имот отправната точка е по-високата стойност между договорената продажна цена и данъчната оценка. Ако купувате апартамент за 800 000 евро, а данъчната му оценка е 240 000 евро, по-ниската оценка не позволява таксата да бъде изчислена върху 240 000 евро. Прилага се по-високата стойност.

Данъчната оценка се издава за целите на данъчното облагане. Банковата оценка служи за преценката на кредитора и може да се различава както от нея, така и от договорената цена. Когато получите предварителна сметка, проверете коя стойност е използвана във всеки ред, особено ако към жилището придобивате гараж или други обекти.

Има ли отделни нотариални такси при покупка на имот от луксозния сегмент? 

Тарифата не предвижда самостоятелна категория за луксозни жилища. При материален интерес над приблизително 255 645,94 евро основната такса се изчислява като 782,53 евро плюс 0,1% върху горницата над този праг. Посочените стойности са превалутирани по официалния курс 1 евро = 1,95583 лева и служат за ориентация; окончателната сума се определя при прилагане на тарифата и правилата за закръгляване.

За имот от 1 млн. евро това означава, че процентът от 0,1% се прилага върху сумата над прага, след което се прибавя фиксираният компонент. Процентът не се начислява върху цялата цена като единствена нотариална такса. Когато нотариусът начислява ДДС, той се добавя към възнаграждението за съответната облагаема услуга.

Какъв е максималният размер?  

Основната такса по т. 8 от тарифата е ограничена до 3 067,75 евро без ДДС, равностойността на 6 000 лева. С начислен 20% ДДС тя достига 3 681,30 евро. Този таван се отнася до конкретната тарифна такса за акта и не ограничава цялата сметка по покупката.

При имот за 3 млн. евро например основната нотариална такса вече достига максимума си, докато местният данък от 3% в София е 90 000 евро. Разликата обяснява защо при по-висок бюджет вниманието към общината и данъчната основа има толкова голямо значение.

Как се изчисляват местният данък и таксата за вписване?  

Местният данък при възмездно придобиване се определя от общинския съвет в законовите граници от 0,1% до 3%. За София ставката е 3%. При покупка в друга община проверете нейната действаща наредба, включително когато имотът се рекламира като разположен край столицата. Близостта до София не означава непременно, че той попада на територията на Столична община.

Данъкът се изчислява върху по-високата стойност между уговорената цена и данъчната оценка. При основа от 1 млн. евро и ставка 3% сумата е 30 000 евро. Разлика от половин процентен пункт между две общински ставки би означавала 5 000 евро при същата основа, което заслужава внимание при сравняване на общия бюджет.

Таксата за вписване е държавна и се събира от Агенцията по вписванията. Размерът ѝ е 0,1% върху цената, по която е таксуван актът, с минимален размер 5,11 евро. При основа от 1 млн. евро вписването на продажбата струва 1 000 евро. В примерите местният данък и тази държавна такса са посочени в дължимия им размер, без добавяне на 20% ДДС към тях.

Примерни такси при покупка на имот за 500 000, 1 млн. и 2 млн. евро  

Изчисленията са за покупко-продажба в София, при която продажната цена е по-висока от данъчната оценка и се използва като основа. Приемаме един нотариален акт, покупка без ипотека и продажба, по която не се начислява ДДС върху цената на имота. Включен е 20% ДДС върху основната нотариална такса.

Сумите са ориентировъчни и не включват изготвяне на проект на акта, допълнителни нотариални действия, документи, посредническо или адвокатско възнаграждение и банкови разходи. Окончателното закръгляване се прави в сметката на нотариуса. Таблицата показва общия размер на трите плащания по сделката; частта, която ще поемете лично, зависи и от уговореното разпределение на разноските.

Кой плаща таксите при покупко-продажба на имот?

Разпределението трябва да бъде уточнено между страните, преди да поемете обвързващ ангажимент. Общото правило на чл. 186 от Закона за задълженията и договорите предвижда разноските по прехвърляне на недвижим имот да се заплащат поравно от купувача и продавача. Страните могат да договорят друго разпределение. За местния данък действа специалното правило на Закона за местните данъци и такси: по правило той се заплаща от приобретателя, освен ако е уговорено друго.

Когато договаряте такси при покупко-продажба на имот, обща формулировка като „всички разноски са за купувача“ заслужава внимателен прочит. Добре е договорът да посочва отделно нотариалните такси, местния данък, вписването и разходите по евентуално заличаване на тежести на продавача. Собствените разходи на всяка страна за адвокат или посредник също трябва да бъдат съобразени с нейните договори.

Ако сте договорили отстъпка от продажната цена, разгледайте я заедно с разпределението на разноските. Оферта с по-ниска цена, при която поемате повече плащания, може да има различен финансов резултат от очаквания. Писмената разбивка позволява да сравните условията по същество.

Какви допълнителни такси при покупка на имот да предвидите?

Изготвянето на проекта на нотариален акт може да бъде отделен разход по т. 20 от тарифата. Уточнете предварително кой подготвя проекта и дали тази работа е включена в получената сметка. При имот с висока стойност пропускът на подобен ред може осезаемо да промени предварителното Ви изчисление.

Според сделката могат да са необходими заверени преписи, пълномощни, преводи, удостоверения и кадастрални документи. Когато продавачът или купувачът участва чрез представител от чужбина, проверката на документите и времето за подготовката им трябва да започнат достатъчно рано. Поискайте конкретен списък според участниците и имота, за да знаете кои разходи са предстоящи и кои вече са платени.

Към останалите такси при покупка на имот могат да се прибавят разходи за банкови преводи и за използване на специална сметка на нотариуса или друга договорена схема за разплащане. При голяма сума проверете банковите лимити и условията за нареждане на превода преди деня на подписването. Ако покупката включва обзавеждане или произведения на изкуството, описването и оценяването им следва да съответстват на действителната договореност и да бъдат обсъдени с правния и данъчния Ви консултант.

Как ипотеката и покупката от инвеститор променят бюджета?

При банково финансиране придобиването на собствеността и учредяването на ипотека са отделни действия. Към разходите по продажбата се добавят разходите за ипотеката и вписването ѝ, както и приложимите банкови услуги, оценка и застраховки. Поискайте самостоятелна сметка за обезпечението с посочена основа, тъй като сумата, за която се учредява ипотеката, може да се различава от размера на кредита.

При покупка от инвеститор изяснете още при офертата дали цената включва ДДС и как са описани отделните обекти. ДДС върху продажбата и ДДС върху услугата на нотариуса са различни въпроси. Данъчното третиране зависи от конкретната доставка и участниците, така че сметка за покупка от физическо лице не бива да се пренася автоматично към сделка за ново строителство.

Ако апартаментът се продава заедно с гараж, склад или идеални части от друг обект, предоставете цялата договорена структура на нотариуса. Броят на актовете, описаните права и стойностите имат значение за окончателните изчисления. Предварително потвърдената сметка е особено полезна при покупка с няколко последователни плащания.

Как да получите надеждна предварителна сметка?

Изпратете на нотариалната кантора договорената цена, данъчната оценка, описанието на всички придобивани обекти и информация дали ще има ипотека. Посочете и кой ще изготвя проекта на акта. Така предварителното изчисление може да обхване сделката, която действително предстои да подпишете.

Поискайте разбивка с основата за изчисление, тарифните основания, начисления ДДС и отделните получатели на плащанията. Законът за нотариусите и нотариалната дейност предвижда издаване на сметка с основанието и размера на нотариалните такси и допълнителните разноски. За бюджета Ви е полезно предварително да знаете и кога трябва да осигурите всяка сума.

В Unique Estates разглеждаме покупката според целите и предпочитанията на клиента. Когато обсъждате избран имот с наш консултант, включете и общия бюджет за придобиването, заедно със сроковете за плащане. Окончателните данъци и нотариални такси се потвърждават по конкретните документи, а ясната договореност за разноските трябва да предхожда подписването на предварителния договор.

Често задавани въпроси

Капарото приспада ли се от сумата, върху която се изчисляват таксите?  

Платеният аванс намалява остатъка от цената, който дължите на продавача. Той не намалява стойността на придобивания имот за целите на таксуването. Ако договорената цена е 1 млн. евро и сте платили 100 000 евро предварително, остатъкът за плащане е 900 000 евро, но сметката по прехвърлянето не се прави само върху този остатък.

Може ли да се избере нотариус в друга община заради по-нисък местен данък?  

Местният данък зависи от общината по местонахождение на имота. Изборът на кантора не променя тази принадлежност. Прехвърлянето се извършва пред нотариус с компетентност за района, в който се намира недвижимият имот.

По-ниската данъчна оценка основание ли е да се запише по-ниска цена в акта?  

В нотариалния акт следва да се посочи действително уговореното плащане. По-ниската данъчна оценка не променя това задължение. Ако има разминаване между проекта на акта и договорената цена, изяснете го с нотариуса и адвоката си преди подписването.

Информацията и примерните изчисления са към октомври 2026 г. и се отнасят до обичайна покупко-продажба на недвижим имот. Конкретната сметка зависи от документите, участниците, извършените действия и приложимите към датата на сделката правила.