Данъчна оценка на имот: за какво ни служи и как се издава?

Обновено на 19 октомври 2026

Цената на един дом може да е резултат от месеци преговори. В документите за нотариалното прехвърляне стои и друга стойност, определена без оглед и преговори: данъчната оценка. Тя не казва колко струва имотът на пазара. Показва как е оценен за данъчни цели и дали за него има непогасен данък. Когато се продава и самостоятелен гараж или друг отделен обект, трябва да е ясно какво обхващат издадените удостоверения. Те се издават от общината по местонахождение на имота; в София могат да се заявят на гише или онлайн. 

Какво показва данъчната оценка на имот?

Данъчната оценка на имот е стойност, определена по правилата на Закона за местните данъци и такси. За жилищните имоти на граждани общината отчита характеристики като вид, местонахождение, площ, конструкция и овехтяване. Върху данъчната оценка се определя годишният данък върху недвижимия имот. 

За сделката се издава удостоверение, в което се посочва и дали има непогасени данъчни задължения за конкретния имот. Това не е удостоверение за собственост и не обхваща всички публични задължения на продавача. Не замества и пазарната оценка, която разглежда състоянието, местоположението и търсенето към определен момент.

Кога е необходима и как влияе върху разходите?

Удостоверение за данъчна оценка се подготвя при продажба, дарение и други сделки с вещни права върху недвижим имот. То е част и от проверките при вписване на ипотека. Самото кандидатстване за жилищен кредит обаче не означава, че удостоверението е нужно на всеки етап от банковата процедура. 

При обичайна покупко-продажба между частни лица местният данък при придобиване се изчислява върху по-високата от договорената цена и данъчната оценка. Ако жилището се продава за 800 000 евро, а данъчната му оценка е 200 000 евро, основата за този данък е 800 000 евро. Ако уговорената цена е по-ниска от данъчната оценка, за основа се взема оценката. 

Данъчната оценка, пазарната стойност и договорената цена отговарят на различни въпроси. Първата е административно изчислена. Втората е експертна преценка за възможната цена. Третата е действителната сума, за която страните сключват сделката. В нотариалния акт следва да бъде посочена действително договорената цена. Вписването на данъчната оценка вместо нея с цел по-ниски разходи създава правен и данъчен риск.

Как се издава данъчна оценка и какви документи са необходими?

Заявление за издаване на данъчна оценка се подава в общината по местонахождение на имота, обикновено в звеното „Местни данъци и такси“. Най-често го подава собственикът или негов упълномощен представител. При наследен имот се представя удостоверение за наследници. Точният комплект документи зависи от случая и от данните, с които общината вече разполага.

В Столична община се подава искане по образец. Описаната процедура предвижда документ за собственост, когато той е необходим, и нотариално заверено пълномощно при договорно представителство. За деклариран имот, за който се заплащат данъци и такси, общината изрично посочва, че собственикът не прилага допълнителни документи към заявлението. Практичната първа стъпка е да проверите конкретната партида и изискванията на общината, вместо да събирате един и същ набор документи за всяка сделка.

Ако предпочитате да заявите данъчна оценка на имот онлайн, в София това става през портала за електронни услуги. Заявлението може да се подаде и на гише. Издаденият документ се получава лично, по пощата или по електронен път чрез системата за сигурно електронно връчване. За незавършено строителство процедурата има допълнителни изисквания, включително данни за етапа на завършеност. При такъв имот е разумно подготовката да започне по-рано.

Колко време отнема, каква е таксата и докога важи?

Към септември 2026 г. Столична община посочва три срока и съответни такси за издаване на данъчна оценка: обикновена услуга за 5 дни срещу 17,38 евро, бърза за 3 дни срещу 26,08 евро и експресна за 1 ден срещу 34,77 евро. Таксите и организацията на подаване в други общини се проверяват отделно.

Валидността на данъчната оценка се съобразява с календарната година. Удостоверение, издадено до 30 юни, важи до 30 юни на същата година. Издаденото след 30 юни важи до 31 декември на същата година. Има важно изключение: когато данъчните задължения за имота са платени за цялата година и това е вписано в удостоверението, то важи до 31 декември независимо кога е издадено. Ако подписването се премести от юни за юли, проверете дали документът все още може да се използва.

Какво да проверите преди нотариалния акт?

Сравнете данните в удостоверението с документа за собственост и, когато е приложимо, с кадастралната схема или скица. Обърнете внимание на собствениците и дяловете, адреса, идентификатора, площта и описанието на обектите. Различен административен адрес или несъответствие в площта не се решават с предположение; причината трябва да се изясни своевременно с общината и с нотариуса.

При имот от висок клас предметът на продажбата често надхвърля жилището. Гаражът може да е самостоятелен обект; паркирането може да е свързано с идеални части или с определен режим на ползване. Проверете дали данъчните удостоверения обхващат самостоятелните обекти, които се прехвърлят. Правата, свързани с тераса, склад, двор и паркиране, сверете отделно с документите за собственост. Броят на необходимите удостоверения се преценява според структурата на сделката.

Удостоверението показва данъчните задължения за имота. Отделно нотариусът проверява електронно в НАП дали прехвърлителят има непогасени публични задължения, подлежащи на принудително изпълнение. Ако такива бъдат установени, те могат да се платят преди сделката или, при писмено съгласие на длъжника, да се погасят от продажната цена по предвидения в закона ред. Задължението не се „прехвърля“ на купувача само защото той придобива имота.

Често задавани въпроси

Нужна ли е данъчна оценка за предварителния договор?  

При продажба проверките по чл. 264 от ДОПК се правят за нотариалната сделка, а не за самото подписване на предварителен договор. Ранната проверка все пак е полезна, когато има повече от един обект или страните планират отложено приключване. За нотариалния акт ще е необходим документ, валиден към датата на сделката.

След покупката трябва ли да подавам декларация по чл. 14 от ЗМДТ?  

При обичайното придобиване с нотариален акт общината открива данъчната партида служебно въз основа на информацията от нотариуса и службата по вписванията. Не приемайте старото правило за задължителна декларация след всяка покупка като действащо. При наследяване и определени промени в обстоятелствата има отделни правила за деклариране.

Какво става, ако продавачът е наследник, но не фигурира в данъчната партида?  

Проверете дали общината разполага с данните за наследяването и представете удостоверение за наследници. По правило наследникът подава декларация по чл. 14 от ЗМДТ в шестмесечен срок от откриване на наследството. Ако партидата не е актуализирана, уточнете с общината какви действия и документи са нужни, преди да насрочите нотариалното прехвърляне.