Правни съвети от Unique Estates - Предварителен договор

Подписване на предварителен договор: какво е полезно да знаете

Виолина Станкова, младши юрисконсулт в Unique Estates

В определени случаи и поради различни причини, страните по даден договор не са готови да го сключат, но въпреки това желаят да се обвържат със задължението да бъде сключен такъв договор след време. Това е целта на предварителния договор – да се подготви и гарантира сключването на действителен окончателен договор. Страните, които сключват предварителния договор, са задължени да сключат и окончателен, те поемат насрещни задължения една спрямо друга. Затова и в практиката предварителният договор е известен като обещание за продажба.

Когато желаем да закупим нежвижим имот, в една голяма част от случаите, следва да знаeм, че сделката ще мине през два етапа:

- Подписване на предварителен договор;

- Нотариално изповядване и окончателно предхвърляне на собствеността върху имота.

Предварителният договор трябва да съдържа най-съществените условия на договора – цена, срокове, права и задължения, но е възможно да има и различни клаузи, тоест в окончателния договор може да има разпоредби, които не присъстват в предварителния, както и обратното. Ако окончателният договор трябва да бъде сключен в нотариална форма, както е при продажбата на недвижим имот, предварителният трябва да бъде в обикновена писмена форма. За да породи предвидените в закона правни последици, предварителният договор трябва да бъде сключен от лицата, които след време ще сключат и окончателният договор. Страните трябва напълно точно да формулират своите желания и да постигнат съгласие.

Практика е като обезпечение по предварителния договор купувачът да заплати 10 % от стойността на имота.

Предварителният договор поражда права и задължения за страните – задължението всяка една от страните да сключи договор и правото да иска изпълнението на това. Все пак следва да се отбележи, че той не прехвъря право на собственост. След нотарилното изповядване на сделката под формата на окончателен договор възниква правото на собственост на купувача.

Сключвайки предварителен договор страните имат време да набавят необходимите им документи, да разсрочат плащането, купувачът има възможност да кандидадтства за банков кредит за закупуване на имота, като в същото време имат сигурност, че в бъдеще ще се прехвърли и самата собственост върху имота.

Сигурността, която дава предварителният договор е в хипотезата когато някоя от страните откаже да сключи окончателен договор, като в този случай другата страна може да иска по съдебен ред обявяване на предварителния договор за окончателен и съответно със съдебното решение ще се прехвърли собствеността върху имота. Преди съдът да постанови решение с което обявява предварителния договор за окончателен, той е длъжен да провери дали са налични всички предпоставки за прехвърляне право на собственост по обичайния ред. За да не бъде отхвърлен искът, ответникът трябва да е собственик на имота (ако предметът на договора е недвижим имот). Искът се отхвърля от съда, ако ответникът не е собственик на вещта към момента на вписване на исковата молба.

Съдебното решение има същото съдържание като предварителния договор. Ако предмет на договора е недвижим имот, съдебното решение се вписва в службата по вписванията. То има прехвърлително действие – прехвърля правото на собственост. Въз основа на съдебното решение страните имат право да си издадат нотариален акт. Договорът се счита за сключен в момента в който решението влезе в сила.

Предварителен договор по своята същност той представялва застраховка за страните по договора, като следва да се обърне специално внимание на него, тъй като той подготвя сключването на окончателния договор и колкото по-обстойно и коректно е неговото съдържание, толкова по-бързо и лесно ще се извърши окончателното прехвърляне на собствеността.