Пазарът на луксозни имоти остава устойчив въпреки охлаждането на пазара в София

Общият брой сделки в София намалява, но сегментът над 500 хил. евро продължава да расте. Сделките във високия клас се увеличават с 31,6%, а купувачите остават по-малко на брой, но значително по-подготвени и по-решителни.

20 юли 2026 г., гр. София - Пазарът на луксозни имоти в България запазва стабилността си през първото шестмесечие на 2026 г., въпреки че общият брой сделки в София намалява с 17,4% на годишна база. Докато масовият сегмент отчита сериозно свиване, при имотите във високия ценови клас се наблюдава обратната тенденция – сделките над 500 хил. евро нарастват с 31,6%, а делът им от всички сделки в столицата се увеличава от 2,18% на 3,47% спрямо същия период на 2025 г.

Анализът е базиран на данни на Агенцията по вписванията за всички изповядани сделки в София, вътрешната статистика на Unique Estates | Christie's International Real Estate и анкета сред клиенти на компанията, реализирали покупка през първата половина на годината.

През периода общият брой изповядани сделки в София намалява със 17,4% на годишна база. Зад тази обща статистика обаче стоят различни тенденции в отделните ценови сегменти.

Свиването е концентрирано почти изцяло при имотите до 200 хил. евро, където сделките намаляват с над 23%. Именно този сегмент формира близо три четвърти от пазара и определя общата динамика на сделките в София.

Средният ценови сегмент между 200 и 500 хил. евро остава практически без промяна спрямо предходната година.

При високия клас тенденцията е противоположна. Движението е възходящо във всеки един от четирите сегмента над 500 хил. евро - нещо, което не се случва при по-ниските нива. Взети заедно, сделките над 500 хил. евро нарастват с 31,6% на годишна база.

В по-дългосрочен план сегментът между 500 хил. и 1 млн. евро продължава устойчивото си развитие. Средномесечният брой сделки нараства последователно през 2024, 2025 и първата половина на 2026 г., което показва, че възходящата тенденция не само се запазва, но и продължава да се развива.

Данните на Unique Estates: луксозният сегмент остава активен, но става по-взискателен

Вътрешната статистика на Unique Estates | Christie's International Real Estate потвърждава тенденцията, очертана от официалните данни - броят на сделките във високия ценови сегмент остава стабилен, а интересът към имотите над 1 млн. евро се запазва висок.

Съпоставката между второто шестмесечие на 2025 г. (традиционно най-силния период за пазара) и първата половина на 2026 г. показва, че пазарът навлиза в етап на естествена диференциация. В част от престижните райони реализираните цени на квадратен метър продължават да растат, в други се задържат, а при най-високите ценови нива се наблюдава селективна ценова корекция.

Предвид динамичната икономическа среда през последните две години сравнението с непосредствено предходния период дава по-реалистична представа за текущото състояние на пазара, отколкото съпоставката на годишна база.

Най-силно представяне отчита Лозенец, където реализираните цени са се повишили с около 12%. В утвърдените централни райони - Докторска градина, Оборище и широкият център, ценовите нива остават стабилни, но темпът на растеж вече е значително по-умерен спрямо края на 2025 г.

Именно най-престижните локации показват първите признаци на нормализиране. Ограниченото предлагане остава фактор, но купувачите вече вземат решения значително по-внимателно, сравняват повече и преговарят активно. Това естествено води до по-дълъг период за реализация на имотите.

Ако до преди година продажбата на качествен имот във високия сегмент обичайно се реализираше в рамките на 4-6 месеца, днес този срок достига между 6 и 12 месеца, особено когато първоначалната офертна цена не съответства на реалните пазарни нива. По-дългият период за реализация не е признак за отслабване на пазара, а за връщане към по-нормален цикъл на вземане на решения.

Същата тенденция се вижда и при преговорите за цена. Според анкета сред клиенти на Unique Estates, реализирали покупка през разглеждания период, близо 70% от сделките са финализирани след договорена отстъпка. Средният размер на ценовата корекция е между 5 и 7%, а при имотите над 1 млн. евро отстъпките достигат 10-15%, тъй като определянето на пазарната стойност при този клас активи е значително по-сложно заради ограничения брой сравними сделки.

„Пазарът навлезе в по-зряла фаза. Днес не е достатъчно един имот да бъде качествен - той трябва да бъде и правилно позициониран ценово. Продавачите, които се доверяват на пазарните данни и на експертната оценка на консултантите, реализират сделки. Останалите просто остават по-дълго на пазара.“ казва Светослава Георгиева, управляващ директор на Unique Estates | Christie's International Real Estate.

По-малко купувачи, но значително по-решени

Профилът на купувача се промени осезаемо. Все по-малко клиенти заявяват намерение за покупка. Онези, които го правят, са несравнимо по-сигурни в решението си и рядко се отказват от него.

Анкетата сред обслужените купувачи го показва количествено. 75% са знаели ясно какво търсят и не са променяли параметрите на търсенето в хода на процеса. 43% са намерили правилния имот още при първия оглед. Едва 11% са разгледали повече от десет имота. В по-ниския и средния сегмент, обратно, решенията отнемат повече време и по-често се преосмислят.

Почти 90% от купувачите търсят имот за собствени нужди, затова и търсенето е насочено основно към завършени обекти - с довършителни работи от висок клас и обзавеждане. Купувачът плаща повече за готов за живеене имот и именно това предпочитание обяснява повишението на реализираните нива в част от районите.

Сделките, които определят сегмента

Първото шестмесечие на 2026 г. регистрира транзакции, които потвърждават наличието на реална и подготвена публика за най-високия клас.

Компанията реализира имот за 4 млн. евро още в процес на изграждане. Проект в сърцето на София е реализиран при 8 800 евро на квадратен метър преди Акт 15. Отчетена е и продажба на три редови къщи в премиум сегмента, както и на самостоятелна къща за 2 млн. евро.

Очаквания за втората половина на годината

При запазване на настоящия темп общият обем на пазара в София за 2026 г. ще се доближи до нивата от 2024 г. Това означава връщане към по-умерено разпределение след една изключително динамична 2025 г., а не срив. Но означава и че сравненията с 2025 г. ще продължат да изглеждат неблагоприятни през цялата година, тъй като базата е висока.

В сегмента между 500 хил. и 2 млн. евро не се очакват сътресения. Търсенето на качествени имоти в утвърдените локации изпреварва предлагането, което задържа цените във възходяща посока.

„Очакваме пазарът да остане стабилен, но значително по-селективен. Именно правилното ценообразуване, качественият продукт и професионалното консултиране ще бъдат основните фактори за успешна реализация през втората половина на годината.“ допълва Георгиева.