Анализ на пазара на недвижими имоти в България за второто тримесечие на 2018 г.

Високи цени спъват сделките с луксозни имоти

В своя анализ на пазара на недвижими имоти в България за второто тримесечие на 2018 г., консултантската компания за имоти от най-висок клас Unique Estates очертава няколко тенденции:

• Повече запитвания, но спад на наемите и продажбите белязаха първата половина на 2018 г.
• Търсенето на парцели за еднофамилни къщи оживи пазара в кварталите по Витошката яка.

Обзор

Пазарът на луксозни имоти отбеляза спад на активността през първата половина на 2018 г. въпреки продължаващото оживление на икономиката и ръста на доходите и кредитирането. В основата е бързото покачване на цените, което разколебава купувачи и наематели. В сравнение с предходни години запитванията са повече на брой, но по-рядко се стига до сделки.

Високите продажни цени водят до намаляващ интерес към инвестиционни и спекулативни сделки в луксозния сегмент, но търсенето за жилищни нужди остава силно. Оживление се наблюдава на пазара на парцели в кварталите по Витошката яка за строителство на еднофамилни къщи.

Търсене и предлагане

Въпреки че запитванията през второто тримесечие на 2018 г. отбелязаха над 30% ръст спрямо година по-рано, активността на пазара на луксозни имоти остана слаба. Интерес за покупки и наеми има, но трудно се стига до сделки заради високите офертни цени, отбелязват консултантите от Unique Estates. Според тях през последните месеци цените на луксозните имили спекулативна цел, които претърпяха своеобразен бум в София. Наличието на свободни средства и липсата на доходоносни алтернативи превърнаха имотите в добро капиталовложение през последните години и много купувачи се възползваха.

„В резултат от засиленото търсене на имоти за инвестиция имаше случаи в рамките на две години едно жилище да се препродаде 3-4 пъти, всеки път с по-висока цена. Така в някои сегменти се наду ценови балон, който повлия негативно и наемите, защото след поредица от сделки наемодателите търсят по-висока цена, за да си осигурят възвръщаемост“, обобщи Светослава Георгиева, оперативен директор на Unique Estates.

Заради високите цени по-слаба активност през първата половина на 2018 г. отбеляза и най-ликвидният сегмент от пазара на луксозни имоти – този между 150 000 и 300 000 евро. В този ценови клас попадат предимно апартаменти извън централните столични райони или по-малки жилища в центъра.

Статистиката показва, че офертните цени на подобни имоти пред последните месеци често достигат 2300-3000 евро/кв.м., докато сделки се сключват на значително по-ниски нива. Подобни цени категорично не се приемат от купувачите и се очакват корекции, коментираха от Unique Estates.

Според консултантите на компанията цените в София изглеждат неразумни, съотнесени към нивото на поддръжка и общото състояние на предлаганите имоти.

„Дори жилища за ремонт в центъра на града вече се предлагат за 2000 евро/кв.м, докато година по-рано не надхвърляха 1500 евро. Тази цена е трудно постижима и предвид допълнителната инвестиция, която трябва да направи купувачът, за да може да ползва имота“, коментира Светослава Георгиева. Според нея в резултат от покачването на цените нишата за инвестиции в стари жилища за ремонт вече изчезва.

През полугодието лек ръст на продажбите отбелязва високият сегмент от пазара на луксозни имоти – този над 500 000 евро. Покачването идва основно от нарастването на сделките с къщи в сравнение с първата половина на 2017 г. Като цяло обаче липсата на качествено предлагане остава проблем и купувачи и продавачи трудно се срещат.

Цени

Данните на Unique Estates за първата половина на 2018 г. показват 15% ръст на цените спрямо същия период на 2017 г. Най-високо е покачването в района на Докторски паметник и централната част на София, където средните продажни нива трайно варират в диапазона 2000-2400 евро/кв.м през последните месеци.

В тази част на София беше и най-активният инвестиционен пазар, като много стари апартаменти смениха собствениците си и след цялостно обновяване се върнаха на пазара под наем или за препродажба.

По-пъстра е картината при наемите, където засиленото предлагане на имоти доведе до намаление на цените в някои квартали. Тази тенденция също е резултат от ръста на инвестиционните покупки през последните години, който доведе до превес на предлагането над търсенето.

Наемният пазар обаче също страда от надценени оферти. От Unique Estates съветват собствениците да искат реалистични наеми, за да не престояват жилищата излишно дълго на пазара. Като горна граница за наем на луксозен апартамент с една спалня от агенцията определят 600-650 евро, а за такъв с две спални – 1200 евро. В същото време на наемния пазар се усеща липсата на жилища с 3-4 спални, а има търсене на такива имоти.

Ключова роля за развитието на наемния пазар в София през последните години изигра сегментът на кратките наеми – основно покрай развитието на Airbnb, нискотарифните полети и търсенето на луксозни апартаменти за периода на Българското председателството на ЕС. Тези ефекти обаче вече са изконсумирани и много собственици се отказват от кратките наеми и се връщат към по-дългосрочното отдаване.

Според консултантите от Unique Estates капацитетът на София като пазар за краткосрочни наеми е ограничен, а този тип експлоатиране на имота носи по-висока доходност, но и по-бърза амортизация и повече разходи.

Тренд

Интересът към покупка на къщи в кварталите в полите на Витоша е трайно висок, но ограниченото предлагане подтиква купувачите да търсят алтернативи. Това доведе до засилване на сделките с малки строителни парцели, подходящи за строеж на еднофамилни къщи.

Обичайно сделките са за 700 кв.м до декар дворно място с правилна форма и цена между 100 000 и 150 000 евро. Търсят се парцели, на които може да се построи къща с 350-400 кв.м разгъната застроена площ. Интерес за купувачите представляват кварталите по южната дъга на околовръстния път, старата част на Бояна около Беловодски път, Драгалевци и Симеоново.

Към такива покупки най-често се насочват клиенти с опит на пазара на имоти, които имат по няколко сделки зад гърба си. Продават най-често собственици или наследници на стари къщи, които пренасочват средствата към друг тип имоти. Парцелите в тази част на София са дефицитни и при разумна цена бързо се стига до сделка. Според Unique Estates при добро планиране в тези случаи нова къща може да се построи за година – година и половина.