Анализ на пазара на недвижими имоти в България за първото тримесечие на 2017

Новите участници на пазара на луксозни имоти

В своя анализ на пазара на недвижими имоти в България, за първото тримесечие на 2017 година, Unique Estates очертава няколко стабилни и интересни факти и тенденции:

• Чужди инвеститори търсят цели жилищни сгради, за да реализират доходност от краткосрочни наеми
• След връщането на купувачите на луксозни къщи на пазара, в близките месеци се очакват нови сделки над 1 млн. евро
• Милениум поколението излиза на пазара на луксозни имоти

Обзор

Икономическото оживление, подобряващите се условия за кредитиране и превръщането на София в по-разпознаваема туристическа дестинация са факторите, които в най-голяма степен повлияха пазара на луксозни имоти през първото тримесечие на 2017 г.

Към края на миналата година брутният вътрешен продукт на страната нарасна с 3,4%, темп над средния за ЕС, доходите плавно се покачват, а безработицата намаля до 7,6% при значително по-ниски нива за София. В същото време лихвите по ипотечните кредити продължават да падат, достигайки 4,2% за ипотечни кредити в лева през февруари по данни на БНБ.

Активността на банките и стремежът им да подобряват условията за кредитиране се отразяват благоприятно на пазара на луксозни имоти, тъй като създават позитивно настроение сред клиентите и им дават спокойствие, че решението им за покупка е в точния момент. В същото време концентрацията на бизнес с потенциал за бърз растеж в столицата е добър фундамент за развитие на пазара на луксозни имоти.

Пазарът през тримесечието

Традиционно началото на годината е по-слабо в сравнение с останалите периоди и първото тримесечие на 2017 г. не прави изключение като запитвания и брой сделки. В сравнение с началото на 2016 г. се наблюдава лек спад в запитванията за огледи, но броят на приключените за периода продажби нараства.

През първото тримесечие търсенето на луксозни имоти остава предимно за жилищни нужди, но покупките с инвестиционна цел набират скорост. Данните на Unique Estates показват, че такива са около 40% от сделките с луксозни имоти. Подобна е картината в масовия ценови сегмент, но при различно съотношение.

При липсата на добри инвестиционни алтернативи жилищните имоти и в частност луксозният клас се разглеждат от много купувачи като добра възможност за защита на спестяванията им. Продължаващият плавен ръст на цените също дава сигурност, че моментът е подходящ за покупка, а ограниченото предлагане, особено в сегмента на новото строителство, е стимул за бързи решения при наличие на подходяща оферта.

Тези ефекти се подсилват и от все по-добрата разпознаваемост на София като дестинация за уикенд и градски туризъм благодарение на ръста на нискотарифните полети. Туристите, ползващи low-cost авиокомпании често са и клиенти на резервационни системи от типа на Airbnb и това разширява инвестиционните възможности на жилищния пазар.

В тази връзка Unique Estates вече идентифицира нова група купувачи, търсещи инвестиция в цели жилищни сгради или група апартаменти, които да управляват и да отдават под наем на хотелски начала. Обикновено това са чужденци, които познават този модел и виждат възможност за прилагането му на българския пазар. Очакваната доходност от подобни инвестиции е 5 – 6%. Търсенето е в централните райони, които са добре транспортно обезпечени и с уредена инфраструктура.

„Този тип настаняване е много популярен в Европа, докато на нашия пазар все още е слабо развит. По тази причина и предлагането на подобни имоти е ограничено, но ние виждаме потенциал и възможност за добра доходност“, коментира Весела Илиева, управляващ партньор в Unique Estates.

Спецификата при такива сгради е, че включват основно апартаменти с една спалня и ограничен брой по-големи жилища. Тъй като на пазара липсват сгради с подобно разпределение, вариант е преустройството на имоти в строеж. Преговори с инвеститори в подобни проекти вече са в ход и през следващите тримесечия се очаква приключването на подобни сделки.

Цени, търсене, предлагане

Въпреки засиления предприемачески интерес към луксозното строителство, предлагането остава слабо. Повечето проекти още са в строеж, а някои – дори на етап покупка на парцел. По-засилено предлагане на луксозно ново строителство се очаква към края на годината, което ще даде отражение на пазара през 2018 г.

През първото тримесечие на 2017 г. цените в луксозния сегмент остават стабилни с очаквания за годишен ръст в рамките на 5%. Повечето сделки се сключват на офертна стойност или при максимум 5% отстъпка. Единични са продажбите на по-висока от исканата от продавача цена, като това се наблюдава само в случаи на много търсени имоти, които рядко излизат на пазара.

Вече споменатото засилено търсене на апартаменти с инвестиционна цел е характерно за растящ пазар, какъвто в момента е софийският. За разлика от 2015 г., когато сделките с къщи и апартаменти бяха почти поравно, сега покупките на апартаменти имат ясно изразен превес. Преобладават купувачите с бюджет до 200 000 евро, търсещи основно ново строителство. С възстановяването на пазара се връща и интересът към покупки в чужбина, като вече има сделки с луксозни имоти в Халкидики, Гърция.

От страна на продавачите има известно отдръпване от пазара, свързано с очакването, че след 6 месеца ще могат да реализират имотите си на по-висока цена. По тази причина някои собственици временно спират жилищата си от продажба, но това не е работещ подход.

„Един стар апартамент няма как да струва повече след 6 месеца или година, когато се очаква предлагането да нарасне и на пазара да излязат много съвременни и функционални решения. В условията на засилена конкуренция тогава имотът им може дори да струва по-малко отколкото в момента“, коментира Весела Илиева.

Нейният съвет е тези продавачи да използват добрия пазарен момент и да реализират имотите си сега вместо за изчакват евентуален ръст на цените.

Пазарът по райони

Ø Докторски паметник

Традиционно силно търсене, най-елитният район на София. Търсят се стари, големи апартаменти за ремонт, с високи тавани, в кооперации с история. Без значими ценови промени през тримесечието.

Ø Център

Обхваща централната част между бул. „Ал. Дондуков“, Ларгото, бул. „Христо Ботев“, НДК и бул. „Евлоги Георгиев“ на север. В района преобладава старото строителство и сделките са основно с такива апартаменти. Търсят се имоти за ремонт с цел инвестиция. През последните месеци се връща интересът към бул. „Витоша“ като място за живеене. Очакванията са след планирания ремонт на ул. „Граф Игнатиев“ купувачите да преоткрият и тази част.

Ø Южни райони

Обхващат кварталите покрай бул. „България“ и Южния парк. Търси се предимно ново строителство за живеене и инвестиция, като голяма част от сделките се сключват „на зелено“. На пазара все още има сериозен недостиг на ново луксозно строителство и цените на тези имоти се покачват плавно. Купувачите най-често са с бюджет до около 200 000 евро.

Ø Елитни квартали

Тази категория обхваща престижните квартали с по-централно местоположение като „Лозенец“, „Иван Вазов“, „Изток“, „Изгрев“, „Яворов“. Търсят се нови жилища или стари тухлени апартаменти в добре поддържани сгради. Отново – за живеене или за инвестиция, тъй като в тези части на София има и добре развит наемен пазар.

Ø Витошка яка

Най-силен традиционно в тези райони е пазарът на къщи. Търсят се съвременни къщи – с модерни архитектура и вътрешен дизайн, светли цветове и баня към всяка спалня, но предлагане почти няма. Средният клас търсене е в диапазона 400-600 000 евро, а високият – между 800 000 и 1,5 млн. евро. От миналата година пазарът на висок клас къщи расте и през второто тримесечие се очакват сделки в сегмента над 1 млн. евро.

Тренд 30+ срещу 60+

Бързо растящите индустрии като технологиите и финансите доведоха до появата на нова генерация купувачи на пазара на луксозни имоти. В тези сфери вече не са рядкост хората, които правят първия си милион още на 30+ години и се вливат сред потребителите на висок клас стоки и услуги. Тенденцията клиентите с възможности да са все по-млади се наблюдава в световен мащаб и българският пазар не прави изключение. С нея обаче се променя и профилът на търсените имоти. Ако предната генерация богати хора държаха на класически къщи с библиотека, кабинет, голям хол и трапезария, сега изискванията са различни. Новите купувачи искат модерно жилище – лофт, пентхаус с голяма тераса за партита или къща с модерна архитектура, асансьор, фитнес, вътрешен басейн. Държат на смарт технологиите, които им позволяват да управляват дома си от разстояние и с един клик да включат отоплението, осветлението или охранителната система. Водят динамичен начин на живот и искат домът им да съответства на него.

За разлика от повечето индустрии, свързани с луксозното потребление, обаче пазарът на имоти е по-инерционен и по-бавно се адаптира към промените във вкуса на купувачите. Така търсенето на модерни и високотехнологични жилища среща предлагане на класически къщи и апартаменти, чиито собственици са предната генерация богати хора – тези на 60+ години.

„Като цяло платежоспособните купувачи се сменят във времето и много от хората с възможности вече са млади. Те не харесват имотите на продавачите, които са предната генерация богати хора. Това е сблъсък в световен мащаб – между наличните имоти, които спадат към предишното поколение, и търсенето на новите богати хора“, коментира Весела Илиева. Според нея пазарът ще реагира на новото търсене, но ще е необходимо време, за да се пренастрои.