12/02/2025
Анализи
Обзор
Пазарът на луксозни имоти в София отбеляза изключителна година, както по отношение на търсенето, така и в ценови план. Анализът на компанията за луксозни имоти Unique Estates показва 15% ръст в цените на висок клас апартаменти и над 70% повече продажби през 2021 г. в сравнение с 2020 г. Търсенето остава активно, както на имоти ново строителство в бързо развиващите се южни райони, така и на висок клас жилища в стари, но добре поддържани сгради в централната част на града. Купувачите, които търсят повече пространство, продължават да залагат на къщи в покрайнините на София, като много клиенти предпочетоха, като алтернатива на покупката на пентхаус в новопостроени сгради.
Пазарът на луксозни къщи и апартаменти в София отбеляза значителен ръст на сделките през 2021 г. в сравнение с предходната година, като при апартаментите продажбите са с над 70% повече. Ръст има и при запитванията от клиенти, които са повече с 55%. Това показва, че по-голям процент от клиентите са взели решение за покупка през тази година.
Повишеното търсене на луксозни имоти кореспондира с благоприятните условия на жилищния пазар като цяло през изминалата година, продиктувани от безпрецедентно ниските лихвени нива, растящата инфлация и добрите възможности за влагане на спестяванията. Засиленият интерес за покупка в условията на сравнително ограничено предлагане дава основание на консултантите да определят ситуацията през 2021 г. като класически „пазар на продавача“.
„През цялата изминала година бяхме свидетели на активно търсене на висок клас жилища, съпроводено с по-висока ценова толерантност от страна на купувачите и по-малък натиск за отстъпки от офертните цени. Тази активност продължава и в момента, докато предлагането изостава“, обобщи Светослава Георгиева, оперативен директор на Unique Estates.
По думите и дисбалансът на пазара частично се компенсира от започнатите нови жилищни проекти, докато собствениците на съществуващи жилища по-рядко излизат на пазара.
Новото строителство частично компенсира дисбаланса между търсене и предлагане в София през 2021 г. |
Статистиката показва, че през миналата година е стартирало изграждането на 21% повече нови жилища в сравнение с 2020 г. Това води до концентрация на интерес и сделки в квартали с активно строителство, като Кръстова вада и Манастирски ливади. В традиционно предпочитани от купувачите райони, като Лозенец, Изток, Изгрев и централната част на София, пазарът също остава активен. Силно остава и търсенето в района на Докторски паметник, който запазва и най-високи средни цени в сравнение с останалите райони.
“Все по-често изборът на купувачите в най-високия сегмент на пазара е за ново строителство, отчасти защото е дефицитно на добрите локации. Много клиенти го предпочитат пред жилища в стари кооперации в топ районите на София. Въпреки това най-високите сделки на квадратен метър остават около Докторски паметник – традиционно най-скъпия район“, коментира Светослава Георгиева.
Данните на Unique Estates показват и сравнително висок интерес към покупки с цел инвестиция. Около 28% от сделките през изминалата година са били такива, като сделките за инвестиция се срещат основно при новото строителство. Друг мотив за покупка е смяната на жилището с по-голямо, по-функционално или такова с по-добра локация, което е следствие от повишаването на социалния статус на купувачите. Във високия сегмент покупката на недвижим имот е много често не първа.
Пазарът на къщи също се ориентира към новото строителство, като по данни на Unique Estates около 20% от продадените къщи през 2021 г. са били строеж. Към предпочитаните локации от купувачите освен районите по Витошката яка, вече се причисляват и Панчарево, също и Банкя. Районът над Sofia Ring Mall и квартал Симеоново като цяло също се нареждат сред търсените за покупка на висок клас къщи.
В този сегмент от пазара на луксозни имоти търсенето все още трудно среща предлагането. Много купувачи търсят нови къщи с модерна архитектура и „умни“ системи, но в много случаи се предлагат такива с класическа архитектура, които са морално остарели. Потенциал за ръст има в сделките с къщи в затворени комплекси в престижните крайградски райони.
Успоредно с търсенето на къщи с голям двор и извънградски имоти в пандемията през 2021 г. се очерта и нарастващ интерес към пентхауси - апартаменти на последен етаж, заемащи цялата плоча, с голяма тераса и панорамна гледка. Подобни имоти често граничат или дори надхвърлят като бюджет покупката на къща, а цените им нерядко надминават 1 млн. евро.
Изискването на купувачите е за поне три спални, но търсенето често идва и от семейства, които търсят четири и повече спални. Друг критерий е наличието на поне три паркоместа. Изискванията към височината на помещенията в пентхаусите са за минимум 3 метра. Дневната трябва да е поне 70 кв. м, а вътрешното разпределение да включва дрешник и баня към поне две от спалните.
“Не всички клиенти търсещи големи квадратури и много спални, се насочват към къщи. Често се спират именно на пентхауси заради фактори като защитената среда, закрити паркоместа, общността от съседи, по-лесната поддръжка и като цяло практичността“, обобщи Светослава Георгиева.
По данни на Unique Estates най-скъпата сделка за пентхаус през 2021 г. е била за имот за 1.38 млн. евро в затворен комплекс в Лозенец. Жилището е с площ 450 кв.м, оборудвано е с термопомпа, има подово отопление и четири паркоместа.
Активният пазар на жилища от края на 2020 г. продължи и през цялата следваща година, което доведе до значителен ръст на цените. Допълнителен тласък даде поскъпването на труда и строителните материали през втората половина на годината, което доведе до ръст в цените на новото строителство.
По данни на Unique Estates средната цена на луксозен апартамент в София е достигнала малко над 2000 евро/кв.м при около 1700 евро/кв.м година по-рано. Значително над тези нива се сключват сделки в центъра на града, както и в района на Докторски паметник. И в двете зони покачването на цените през 2021 г. е изпреварило средното за София, като средните нива около Докторски паметник надминават 3000 евро/кв.м.
.png)
Източник: Unique Estates
Все пак най-високите цени през 2021 г. са постигнати в района около улиците „Съборна“, „Московска“ и „Велико Търново“, като локацията е определяща, независимо от състоянието на имота. В тази част на града завършен и луксозно обзаведен апартамент може да достигне и продажна цена от 5000 евро/кв.м.
Именно в този район е сключена и най-скъпата сделка от портфолиото на Unique Estates за 2021 г. – луксозен апартамент за 4650 евро/кв.м. Другите най-скъпи имоти са реализирани на улиците „Шишман“ и „Сан Стефано“, където също се достигат тези ценови нива, но за вече зъвършени и луксозно обзаведени апартаменти.
В сравнение с предходните две години през 2021 г. намаляват и продажбите на луксозни имоти с отстъпка. Ако през 2019 и 2020 г. при три от четири сделки е имало намаление на офертната цена, то през миналата година това се е случвало само при 30% от сделките. Над половината отстъпки са били в рамките на 5% от исканите от продавачите нива.
|
|
Апартамент |
Къща |
|
2019 |
-7% |
-11% |
|
2020 |
-10% |
-12% |
|
2021 |
-6% |
-7% |
При наемните цени на луксозни жилища се наблюдава възстановяване на пазара, като средните нива през 2021 г. са се върнали и дори надхвърлили тези от 2019 г. На пазара на апартаменти през 2020 г. бе отбелязан известен спад, като средният наем падна до 7.4 евро/кв.м, докато през 2021 г. нивото вече е 8.4 евро/кв.м. Временният спад на пазара през най-тежката година от пандемията се обяснява със спирането на пътуванията и преливането на много луксозни жилища от Airbnb и платформите за краткосрочно настаняване към сегмента на по-дългосрочните наеми. Това засилено предлагане доведе и до натиск върху ценовите нива, но пазарът бързо го преодоля.
На пазара на къщи има покачване в наемните цени, като най-високи те остават в центъра на София и кварталите по Витошката яка. Предлагането е недостатъчно и се наблюдава тенденция за покупка на къщи с цел инвестиция за отдаване под наем, особено в новостроящи се затворени комплекси.
Всички права запазени. © 2025 Unique Estates
