Разговор с главния икономист на Leading Real Estate Companies of the World® Марси Росел за състоянието на световната икономика.
от Робин Лейшър/Robin Lasure/ фотография AJ CANARIA, MOXIWORKS
След сътресенията през последните 18 месеца какво бихте посъветвали инвеститорите?
Един от най-добрите съвети, които бих дала, е да обърнат изключително внимание на това как изглежда портфолиото им. Като се имат предвид големите промени в стойността на активите през последната година, препоръчвам на хората да преразгледат и да ребалансират портфейла си от акции, облигации, недвижими имоти и парични средства и да преценят дали са ги разпределили в съответствие с етапа от живота, в който се намират.
Какво бихте казали на купувачите на първо жилище, които се чувстват объркани от пазара на недвижими имоти?
Винаги когато сте на пазар с покачващи се цени на жилищата което е правило без почти никакви изключения — купувачите на първо жилище неизменно ще се чувстват една крачка назад. Това, което наблюдаваме сега, всъщност не се различава от ситуацията през 90-те години и началото на века, а дори и от времето преди пандемията, когато купувачите на първо жилище и младите хора вече имаха трудности с купуването. Пандемията само извади тези трудности наяве и допълнително ги влоши.
Как се отрази пандемията на потребителите от икономическа гледна точка?
Тя размести позициите между спестяващите и взимащите заеми, като постави първите в доста
по-добро положение. Това са хората в напреднала възраст, обикновено бейби бумърите и представителите на късното поколение X, които са преминали възрастта за изплащане на студентски заеми. В световен мащаб спестяващите се радват на период на ниска инфлация и ниски лихвени проценти, съчетани със значителни поскъпвания на фондовия пазар през последните две-три години. Те разполагат с немалко парични средства, които влагат в жилищния пазар.
Защо това е така?
В някои отношения те правят това с цел диверсификация на своя портфейл от активи. В резултат на сдобиването с голямо богатство на фондовия пазар хората започват да се оглеждат и да си мислят: „Къде другаде мога да вложа парите си?“. Те все още вярват, че жилищният пазар е една от най-сигурните инвестиции в дългосрочен план. И човек може да се възползва от него по-продължително време, отколкото от фондовия пазар.
Очаквате ли повишаване на лихвените проценти?
Знаем, че лихвените проценти са обвързани с прогнозите за инфлация, а Федералният резерв на САЩ и централните банки по света изразиха готовност за по-продължителен период с инфлация над обичайно допустимите 2 процента. Мисля, че това означава, че през следващите години ни очакват потенциално по-високи лихвени проценти. Не казвам, че лихвите по ипотечните кредити ще достигнат до 7 или 8 процента. Просто стойността им ще е малко по-висока от обичайната. Знаем също, че Федералният резерв най-вероятно ще намали първо подкрепата си за ценните книжа, обезпечени с ипотеки върху жилища. От началото на пандемията той се намесва и купува такива ценни книжа. Смятам, че той ще намали подкрепата си за пазарите и това ще започне с ценните книжа, обезпечени с ипотеки, заради стабилността на жилищния пазар. Имайки предвид това, считам, че най-ниските лихвени проценти са зад гърба ни, но това не означава, че те ще бъдат високи от историческа гледна точка.
Увеличава ли се инфлацията?
На първо място е важно да разгледаме какво представлява тя. Всички разбираме, че като цяло инфлация означава повишаване на цените с течение на времето. Например жилищата и таксите за колежите поскъпват по-бързо от средното, но технологиите обикновено поевтиняват. Ако от всичко това извлечем една средна стойност, ще получим общата стойност на инфлацията, която отразява цените на всички стоки на всички пазари. Средната стойност като цяло има тенденция да се покачва, тъй като икономиката има тенденция да расте. Федералният резерв и централните банки по света осигуряват паричните средства, а количеството на банкнотите трябва да нараства пропорционално на икономиката, така че да разполагаме с достатъчно книжни пари, за да се разплащаме. Задачата на Федералния резерв и на централните банки е да стимулират книжните пари да нарастват заедно с растежа на икономиката. Ако книжните пари изпреварват растежа на икономиката, ставаме свидетели на хиперинфлация, тогава правителствата печатат толкова много пари, че всичко започва да поскъпва не с 1–3% годишно, а със 100% например. По време на пандемията наблюдавахме период, в който цените на всичко се сринаха заради спад в търсенето. Сега вече ситуацията се връща към нормалното и виждаме, че цените се повишават. При много стоки като дървен материал, полупроводници и автомобили втора употреба се наблюдава висок темп на инфлацията. Правителствата не се интересуват от пазарна динамика в несъответствие между търсенето и предлагането. Те следят основния темп на инфлацията. В настоящия момент е трудно двете понятия да бъдат разграничени.
Означава ли това, че има пазарно несъответствие, или наблюдаваме дългосрочен проблем?
За вземащите политически решения лица, а и за хора като мен и вас е важно да разберем дали това е временна и/или индивидуална динамика, обусловена от пазара. Например дали става въпрос за проблем с тоалетната хартия и дезинфектантите за ръце, който ще отшуми бързо, или е дългосрочен проблем, който ще изисква от правителството да предприеме мерки като агресивно повишаване на лихвените проценти. Мисля, че повечето централни банки по света ще изчакат ситуацията да се уталожи. Те не могат да видят общата картина в момента заради постоянното движение на различните стойности.
По какви други начини пандемията повлия на икономиката?
Намирам за удивително как пандемията извади наяве пазарни динамики, приемани за даденост. Повечето хора например нямат представа, че полупроводниците в световен мащаб се произвеждат от шепа фирми, а най-голямата от тях е в Тайван. Тъй като голяма част от световното производство на полупроводници, широко използвани в много сфери днес, е концентрирана на малкия остров Тайван, всяко смущение в производството там се усеща по целия свят. Преди 2020 г. всички разбирахме глобализацията на теория, но наскоро получихме и урок по глобализация от първа ръка.
Наблюдаваме ли икономическо възстановяване в световен мащаб?
На първо място, пандемията не е приключила. За тези от нас, които са част от американската култура, животът се нормализира до известна степен. Икономиката на Обединеното кралство се е свила с 9% от началото на пандемията. Тази на Австралия е с 1% по-голяма от преди. Икономиките на САЩ и на Китай са надминали нивата отпреди пандемията. Въпреки че жилищните пазари в световен мащаб показват добри резултати, ако се вгледаме по-подробно, ще видим неравномерно възстановяване на икономическата активност. Различните икономики се възстановяват с различна скорост и очаквам тази тенденция да се запази и през следващата година. Това ще повлияе политиките на централните банки. Тези от тях, които през последните 18 месеца се движеха в една посока, ще започнат да се разминават и смятам, че следващата година ще бъде запомнена с големи промени във валутните курсове. Когато чуждестранните купувачи на жилища навлязат на пазара, вероятно ще се натъкнат на съвсем различен обменен курс от този преди пандемията. Това, както и скоростта на възстановяване, която ще доведе до нормализиране на паричната политика, ще бъде различно за различните страни. САЩ би трябвало да повишат лихвите по-бързо от Европа и Обединеното кралство. Китай също се възстановява бързо, макар и в условията на продължаващите мита и търговски ограничения, наложени му от САЩ, които не са се променили при новата администрация. От гледна точка на търговията сякаш пандемията и търговските войни от 2018 и 2019 г. никога не са се случвали.
Какви са прогнозите Ви за икономиката?
През следващите шест месеца очаквам разликите в лихвените проценти на централните банки да са в основата на значителни промени на валутните пазари. Още преди това ще наблюдаваме колебания в икономическото възстановяване, особено ако се вземе предвид темпото на ваксиниране, което се забави в някои страни, но се ускори в други. 2022-ра ще бъде година на съвземане, с шестмесечен период на разминавания между различните икономики и с последващ период на сближаване. Веригите за доставки ще заработят на нормални обороти, а това ще стимулира възстановяването на строителството на нови жилища. Като се има предвид засиленото търсене на жилища, натискът върху цените би трябвало да намалее, което от своя страна би улеснило купуването.
Reproduced with permission from Luxury Portfolio
International and Luxury Portfolio magazine. © Luxury
Portfolio International. All rights reserved.
Всички права запазени. © 2022 Unique Estates
