24/01/2018 Unique Estates Галерия

Анализ на пазара на недвижими имоти в България за 2017 година

Нови райони с луксозно строителство привличат купувачите на имоти

Компанията за луксозни имоти Unique Estates представи своя анализ на пазара на недвижими имоти в България за изминалата 2017 г. Сред очертаните тенденции и прогнози са:

·         Ръстът в предлагането на ново строителство ще балансира пазара през 2018г.   

·         Цените на луксозните къщи отбелязаха 13% ръст през миналата година.

 

Обзор

В синхрон с цялостния ръст на икономиката и на пазара на жилища продажбите на луксозни имоти отбелязаха динамична година. През 2017 г. станахме свидетели на ръст на сделките, устойчив брой запитвания от клиенти и задържане или покачване на цените в различните райони на София.

Ключови икономически показатели:

Ръст на БВП (2017) – 3,9%

Безработица (Q3 2017) – 5,8%

Инфлация (декември 2017) – 0,4%

Годишен ръст на сградното строителство – 12,2%

Годишен ръст в цените на жилищата – 6,3%

Лихви по жилищни кредити в евро – 4,11%

Лихви по жилищни кредити в лева – 3,79% 


През годината интересът към луксозни покупки остана висок както за жилищни нужди, така и с цел инвестиция. За разлика от масовия пазар, чиято динамика до голяма степен се определя от нарастването на кредитирането, в по-високия сегмент ключов фактор са свободните средства на купувачите. Липсата на подходящи инвестиционни алтернативи също работи в полза на по-високата активност на пазара на луксозни имоти през последните тримесечия.

 

Новите зони

В резултат от увеличаващото се търсене и развитието на инфраструктурата в София се обособиха нови перспективни зони за позициониране на луксозни проекти. Предлагането на луксозни имоти все още изостава спрямо търсенето, но с новите проекти през 2018 г. пазарът ще върви към по-добър баланс. Строителната активност е висока и заедно с познатите и утвърдени квартали на пазара излизат все повече проекти в нови и предпочитани от купувачите луксозни райони.

Сред примерите е зоната около Paradise Center, която търпи бързо развитие с откриването на метростанция „Витоша“ и цялостното подобряване на инфраструктурата. Данните от сделки в района показват, че цените растат и стандартното предлагане вече започва от 1200 евро/кв. м, като достига и по-високи нива за луксозни имоти. От близостта си до Витоша и подобряващата се инфраструктура печели и районът около Камбаните и „Резиденшъл парк София“, който става все по-предпочитан от купувачите на луксозно строителство. В централната част на града интересът за развитие на проекти и покупки се разраства и в посока паметника Левски и бул. „Дондуков“ и очакванията са той да търпи силно развитие през следващите години. Друг перспективен район са квартал Изгрев и периферията на Дианабад, където на мястото на бившия завод „Фурнир“ се появи зона с висок клас жилищни проекти. Тази част на София също коренно променя облика си през последните години и се радва на силен интерес от страна на купувачите. По данни на Unique Estates в района вече има и вторичен пазар, а цените на имотите започват от 1500 евро/кв. м.

„И в новите, и във вече утвърдените райони на пазара на луксозно строителство отбелязахме динамично търсене и сериозен обем сделки през изминалата година. Очакванията ни са за активен пазар и през 2018 г., като в същото време ръстът на новото строителство ще спомогне за успокояване на цените“, отбеляза Весела Илиева, управляващ партньор в Unique Estates.

Развитие на луксозния сегмент

Като цяло 2017 г. премина под знака на активен пазар на луксозни имоти, като отбеляза 9% ръст на наемните сделки и 6% повече продажби, показват данните на Unique Estates.

Значителен ръст отбелязаха сделките в най-високия ценови сегмент – над 800 000 евро. В тази категория попадат основно еднофамилни къщи и резиденции, които през изминалата година се радваха на нарастващ интерес.

„Това са имоти, които са търсили купувач дълго време, и в момента пазарът е догонил цената им. От друга страна наблюдаваме ръст на клиентите, които се интересуват от много висок клас имоти, а предлагането не е нараснало. Това търсене доведе до ръст на сделките над милион евро, като включително реализирахме единични продажби и над 2 млн. евро“, коментира Светослава Георгиева, оперативен директор на Unique Estates.

Активен интерес през годината регистрира и по-ниският сегмент на пазара на луксозни имоти – до 300 000 – 350 000 евро. Основните покупки в този ценови клас се реализират от хора, търсещи апартаменти и къщи с инвестиционна цел. Те купуват имоти в престижни райони, които лесно се реализират на наемния пазар.

При старото строителство в този ценови клас се наблюдава и силно търсене на жилища за цялостно обновяване и препродажба. Купувачите на такива имоти обичайно разполагат с бюджети до 150 000 – 200 000 евро, а търсенето е насочено към апартаменти в централната част на София.

Според Unique Estates този тренд се усети по-отчетливо през 2017 г. и все повече се превръща в бизнес за хората със свободни средства. Най-търсени са апартаментите с две спални и площ около 100 кв. м. Възможността за отдаване под наем на такива имоти през Airbnb и напливът на чужди туристи през последните години още повече увеличават атрактивността им.

За сметка на оживлението във високия и ниския сегмент на луксозния пазар, имотите в средния ценови клас трудно намират реализация. Става въпрос основно за къщи в диапазона между 350 000 и 600 000 евро. Най-често това са имоти с добри локации, но строени преди повече от 10 години, с относително малки дворове от 500 – 600 кв. м, липса на достатъчно бани, на гаражи, с недостатъчна височина на таваните. По тези причини те не покриват критериите на съвременните купувачи на луксозни имоти и трудно намират пазар.

Според брокерите в този сегмент има голямо предлагане, но по-слабо търсене. Купувачите с по-високи финансови възможности мигрират към горния ценови клас, а тези с по-ограничени бюджети – към долния.

„В немалко случаи клиентите с бюджет от 300 000 – 400 000 евро инвестират в покупката на два апартамента, които да отдават под наем. Други се ориентират към висока категория апартаменти, които са с квадратурата на къща – 250 – 300 кв. м, но предполагат по-висок клас обитаване като среда, технологии, удобства, простор, височина“, изброява Светослава Георгиева.

Според нея преориентирането на купувачите към други типове луксозни имоти ще наложи корекция в цените на къщите от средния сегмент.

 

Цени, търсене и предлагане

През 2017 г. цените на луксозните апартаменти не реализираха значителен ръст. В повечето квартали бе регистрирано задържане или леко покачване, а средно за пазара цените запазиха нивата си от предходната година, показва статистиката на Unique Estates.

Подобна бе картината на масовия жилищен пазар, където цените през 2017 г. се увеличиха средно с 6.3%. Задържането им в луксозния сегмент е обяснимо с по-малкия обем на този пазар и по-високия клас имоти, което ги прави по-слабо податливи на големи ценови колебания.

По-забележимо поскъпване през 2017 г. бе регистрирано при къщите по Витошката яка, където средните цени през 2017 г. достигнаха 1500 евро/кв. м. В сравнение с година по-рано ръстът е приблизително 13%. Поскъпването отчасти се дължи на посоченото по-горе преориентиране на купувачите към най-високия сегмент на луксозния пазар за сметка на средния клас имоти.

Прогнози

Очакванията на Unique Estates са, че и през 2018 г. няма да липсват изненади при най-търсените локации и цените на уникалните имоти ще растат.

При стандартното луксозно строителство обаче прогнозата е по-скоро за задържане на цените предвид нарастващото предлагане. Подобна тенденция вече се наблюдава в райони като квартал Лозенец, където през последните месеци на пазара излязоха знакови проекти. В момента там се наблюдава леко задържане на продажбите, тъй като купувачите се нуждаят от повече време, за да се ориентират в пазара и да вземат решение. 

Top