23/01/2017 Unique Estates Галерия

Анализ на пазара на недвижими имоти в България за 2016 г.

Ръст на сделките и цените на луксозните имоти през 2016 г.

 

Компанията за луксозни имоти Unique Estates представи своя анализ на пазара на недвижими имоти в България за изминалата 2016 г. Сред очертаните тенденции и прогнози са:

 

 

Инвестиционни сделки

Нарастващият брой сделки с цел инвестиция бе голямото събитие на пазара на луксозни имоти през 2016 г., показват данните на компанията за луксозни имоти Unique Estates. През изминалата година делът на тези продажби се покачи до 30% от общите при едва 10% дял през 2015 г. Очакванията са този сегмент от жилищния пазар да остане динамичен и през настоящата година.

 

„Хората видяха, че пазарът на жилищни имоти е активен, и доверието се върна. В същото време искат да вложат парите си в нещо сигурно и това е водещ мотив при много от покупките в луксозния сегмент“, коментира Весела Илиева, управляващ партньор в Unique Estates.

 

Ръст на пазара

В резултат от на луксозни имоти от компанията регистрират двоен ръст на запитванията от клиенти и 60% повече огледи в сравнение с 2015 г. Сделките са нараснали с 10%.

 

„Раздвижването на пазара през последната година, подсилено от банките, изкара на пазара голям брой нови купувачи. Те обаче имат завишени критерии, много от тях нямат реалистична представа за цените и диапазона, в който те се договарят, и не намират това, което търсят. Предлагането на качествени имоти, особено в луксозния сегмент, е ограничено. Ето защо, независимо от двойното покачване на обажданията, реално сключените сделки са с по-слаб ръст“, обобщи зам. управителят на Unique Estates Светослава Георгиева.

 

Въпреки това увеличението на сделките е факт, както при покупките с инвестиционна цел, така и при тези на имот за жилищни нужди.

 

В първия случай търсят купувачи, които искат жилище за отдаване под наем или просто сигурност за спестяванията си. Най-често това са хора на мениджърски позиции в големи компании в областта на търговията, хранително-вкусовата промишленост, земеделието, хора със собствен бизнес, както и работещи в IT сектора. Сделките често са с апартаменти за цялостен ремонт, но в хубави аристократични сгради в центъра на София. През 2017 г. се очаква ръст на това търсене.

 

Предпочитани имоти

„Като цяло през 2016 г. се върна интересът и към централните улици на София. Пешеходната част на бул. „Витоша“ и преките наоколо отново са предпочитана зона за живеене и това насочи вниманието към тях и с цел инвестиция. Друг търсен район е този около Докторски паметник, който традиционно е предпочитан от купувачите“, обобщи Весела Илиева.

 

Към традиционно търсените локации – централната част на София и квартали като „Изток“ и „Лозенец“, може да се добавят и райони с бързо развиваща се инфраструктура, например този около Paradise Center и новата спирка на метрото.

 

Втората голяма група клиенти – тези, купуващи имоти, в които да живеят, са водени основно от желанието си за по-добър стандарт. Това са хора, които търсят по-голяма квадратура, по-добра локация. В много случаи те продават апартамент и заживяват в къща. За семействата с деца сред тях предпочитано решение са затворените комплекси заради сигурността и социалната среда, които предлагат.

 

Най-продаваният тип апартаменти през 2016 г. бяха тези с две или три спални в затворени комплекси в полите на Витоша или в центъра и добрите квартали на София при средна цена около 200 000 – 250 000 евро. Търсенето бе почти по равно разпределено между ново и старо строителство с лек превес на сделките за новозавършени жилища. Най-продаваният тип къщи бяха тези в затворени комплекси с приблизително декар двор и цена между 400 000 и 600 000 евро.

 

Ценови нива

В ценови план през 2016 г. пазарът на луксозни имоти отбеляза ръст в рамките на 7 –  8%, като основен двигател на това поскъпване бе новото строителство. Покачването на цените отразява дисбаланса между нарастващото търсене на качествени жилища и слабото предлагане на такива. В хубави сгради в престижни квартали като „Лозенец“ и „Дианабад“ например цените вече започват от 1200 – 1300 и достигат 1500 евро/кв. м.

 

За високата активност на пазара на луксозни имоти през 2016 г. говори и ръстът при продажбите за над 1 млн. евро. Сделката с най-висока стойност през годината бе покупката на луксозна къща за 3 млн. евро в полите на Витоша с посредничеството на Unique Estates. Продажбата на резиденция на Южното Черноморие за 1.95 млн. евро също бе сред емблематичните сделки за годината. Макар и подобни продажби да са по-скоро единични, присъствието им говори, че заможните купувачи са се върнали на пазара и са готови да инвестират.

 

Намаляващите разлики между офертни и продажни нива също показват потенциал за ръст на цените. Ако в кризата до продажби се стигаше при 30% отстъпка, то през изминалата година разминаването между искани от продавачите и реално платени цени бе в рамките на 5%, показва статистиката на Unique Estates.

 

Като цяло прогнозата е през 2017 г. цените в луксозния сегмент да продължат да се покачват плавно, в рамките на поскъпването от 2016 г. За разлика от изминалата година обаче ръстът ще се усети най-вече при старото строителство, където предлагането е ограничено. Пазарът на ново строителство се очертава като по-предизвикателен заради планираното започване на голям обем проекти, които в по-далечен план се очаква да доведат до задържане на цените.

 

През 2017 г. обаче това едва ли ще се усети, тъй като луксозният сегмент все още изпитва глад за качествено предлагане. Успехът на новите проекти през годината ще зависи от това доколко рано ще излязат на пазара и дали ще отговорят на търсенето с подходящ микс от качество, местоположение и цена.

 

Основни фактори за развитие на пазара

За активното търсене през годината ще спомогне и раздвижването на кредитния пазар, където прогнозите са ръстът на ипотечните кредити да продължи, и през 2017 г. да е в рамките на 15 – 20%. Очаква се средният размер на отпуснатите заеми също леко да нарасне, докато лихвите продължат да намаляват плавно до средни за годината нива от 3,5 – 4,5%.

 

При новото строителство например вече са задължителни високите 3-метрови тавани, които допреди няколко години бяха характерни основно за апартаментите в стари аристократични кооперации. Изискванията на купувачите са за просторни спални, всяка оборудвана с дрешник и самостоятелна баня, широко входно фоайе, както и за луксозни общи части на сградата, охрана, удобни паркоместа и т.н.

 

Тенденция, която се очаква да продължи и през новата година, са продажбите на зелено. През 2016 г. те преобладаваха при новото строителство, докато само две години по-рано напълно отсъстваха от пазара.

 

Наемен пазар

Ръстът на покупките с инвестиционна цел доведе и до по-активно предлагане на жилища под наем. От Unique Estates очакват през 2017 г. на пазара да излязат повече оферти за луксозни апартаменти под наем.

 

Засиленото предлагане ще балансира цените и ръст на наемните нива не се очаква. Към момента те се движат около 800 – 1000 евро на месец за добре обзаведен апартамент с две спални и паркомясто в центъра на София. По-рядко се сключват сделки за къщи, като наемът на подобен имот в затворен комплекс е около 2000 евро.

 

Като цяло обаче наемният пазар е движен основно от апартаментите. Търсят се добре поддържани жилища с нови мебели, в нови сгради с охрана, луксозни общи части и задължително – място за паркиране. Изискванията на наемателите нарастват и от Unique Estates съветват собствениците на жилища в луксозния сегмент да планират освежаващ ремонт всяка година, за да са конкурентни на пазара.

 

Основно имоти под наем се търсят от чужденци, които започват работа в България. С развитието на IT и аутсорсинг сектора много от запитванията за наемане на луксозни жилища идват именно от работещи в тези сфери.

Top